# WOZ-bezwaar als verhuurder: kost een lagere WOZ je huur? > Als verhuurder mag je bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Lees wat een lagere WOZ scheelt aan OZB en box 3, wat hij kost aan maximale huur en wanneer het loont. Bron: https://kloptmijnwoz.nl/kennisbank/woz-bezwaar-verhuurder Bijgewerkt: 2026-10-15 Uitgever: Klopt mijn WOZ (kloptmijnwoz.nl) **Kort antwoord:** Als eigenaar van een huurwoning krijg je de WOZ-beschikking en mag je binnen zes weken bezwaar maken, net als elke eigenaar. Een lagere WOZ-waarde verlaagt je OZB en de waarde in box 3. Maar bij een woning met gereguleerde huur, sinds 1 juli 2024 ook middenhuur tot en met 186 punten, verlaagt hij ook de maximale huur. Of bezwaar loont, hangt af van hoe dicht je huur bij dat maximum ligt. ## Krijg je als verhuurder de WOZ-beschikking? Ja. De gemeente stuurt de beschikking aan de eigenaar en aan de gebruiker van de woning op 1 januari (art. 24 lid 3 Wet WOZ). Als verhuurder ben je de eigenaar. Meestal staat de WOZ-waarde op je aanslag gemeentelijke belastingen, omdat je als eigenaar OZB betaalt. Ben je pas na 1 januari eigenaar geworden, bijvoorbeeld omdat je een verhuurde woning kocht? Dan kun je de gemeente om een eigen beschikking vragen (art. 26 Wet WOZ). De gemeente moet die binnen acht weken geven. Je hebt zes weken na de dagtekening om bezwaar te maken (art. 6:7 Awb). Dat werkt hetzelfde als bij een woning waar je zelf woont. ## Wat levert een lagere WOZ-waarde je op? Voor een verhuurder telt de WOZ-waarde op meer plekken mee dan voor iemand die zelf in zijn huis woont: - **OZB eigenaren.** De gemeente rekent een percentage van de WOZ-waarde. Hoe hoog dat is, verschilt per gemeente. - **Box 3.** Een verhuurde woning geef je aan in box 3. Voor de aangifte over 2026 gebruik je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025. Is de woning verhuurd met huurbescherming, dan tel je een percentage mee: de leegwaarderatio, tussen 73% en 100%, afhankelijk van de jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde. Verhuur je de woning pas in de loop van het jaar, dan geef je de volle WOZ-waarde aan. De tabel en de uitzonderingen staan in [de WOZ-waarde in box 3](https://kloptmijnwoz.nl/kennisbank/woz-waarde-box-3). - **Erf- en schenkbelasting.** Wordt de woning later geërfd of geschonken, dan geldt ook daar de WOZ-waarde met de leegwaarderatio. ## Wat kost een lagere WOZ-waarde je aan huur? De WOZ-waarde levert punten op in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Die punten bepalen de maximale huur. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) geldt dat voor woningen tot en met 186 punten, dus ook voor middenhuur. Een lagere WOZ-waarde geeft minder punten en dus een lagere maximale huur. Voor de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025 rekent de Huurcommissie zo: 1. WOZ-waarde gedeeld door € 16.954. 2. WOZ-waarde per m² gedeeld door € 268. Beide delen tel je op. Een lagere WOZ-waarde telt dus twee keer mee. Hoe de punten verder werken, ook de grens van 33%, lees je in [WOZ-waarde en huurprijs](https://kloptmijnwoz.nl/kennisbank/woz-waarde-huurwoning). Let op: je afgesproken huur daalt niet vanzelf als de WOZ-waarde daalt. Dat zegt ook de Waarderingskamer. Het maximum speelt vooral als je huurder de huur laat toetsen of als je een nieuw contract sluit. Ligt je huur ruim onder het maximum, dan merk je van minder punten niets. ## Rekenvoorbeeld: wanneer loont bezwaar? Dit voorbeeld is verzonnen en vereenvoudigd. Het rekent met de regels voor 2026. Je verhuurt een appartement van 70 m² met een WOZ-waarde van € 350.000. De woning heeft in totaal 160 punten en je vraagt de maximale huur: € 1.049,57 per maand volgens de tabel per 1 januari 2026. Je vindt de WOZ-waarde € 25.000 te hoog. **Wat je verliest aan maximale huur.** De WOZ-punten dalen van ongeveer 39,25 naar 36,5. Dat is 2,75 punt. In de tabel van de Huurcommissie per 1 januari 2026 is een punt rond de 160 punten ongeveer € 6,85 per maand waard. De maximale huur daalt dus met zo'n € 19 tot € 21 per maand, afhankelijk van de afronding. Dat is ruim € 225 per jaar, maar alleen als je huur op het maximum ligt. **Wat je wint aan belasting.** - OZB: stel dat je gemeente 0,1% rekent. Dan scheelt een WOZ-waarde die € 25.000 lager is € 25 per jaar. - Box 3: de jaarhuur is ongeveer 3,6% van de WOZ-waarde, dus je telt 90% mee. Een WOZ-waarde die € 25.000 lager is, geeft € 22.500 minder in box 3. Met het forfaitaire rendement van 6% voor overige bezittingen en het tarief van 36% in 2026 is dat grofweg € 485 minder belasting per jaar. Dat geldt als je vermogen ruim boven het heffingsvrije vermogen van € 59.357 ligt. Voor latere jaren kunnen de box 3-regels anders zijn. In dit voorbeeld wint de belastingbesparing het van het huurverlies. Valt je woning buiten box 3, bijvoorbeeld omdat je hem via een bv verhuurt, of blijft je vermogen onder het heffingsvrije vermogen? Dan blijft vooral de OZB over en kan een lagere WOZ-waarde je meer kosten dan opleveren. Reken je eigen situatie na met de [huurpuntentool](https://kloptmijnwoz.nl/tools/huurpunten-woz). ## Wanneer is bezwaar meestal geen goed idee? - Je huur zit op of vlak bij het maximum en je hebt weinig of geen voordeel in box 3. - Je verhuurt in de vrije sector met een woning die net boven 186 punten zit. Minder WOZ-punten kunnen de woning onder die grens brengen. Dan kan er voor de woning wel een maximale huur gaan gelden. Andersom kan een te lage WOZ-waarde je huur kosten. Je mag dan bezwaar maken met het doel de waarde te verhogen. Volgens de Waarderingskamer heb je als verhuurder daar een formeel belang bij. Je betaalt dan wel meer OZB en meer box 3-belasting. ## Wat als je huurder bezwaar maakt? Een huurder met een gereguleerde huur mag ook bezwaar maken, omdat een lagere WOZ-waarde zijn maximale huur verlaagt. Hoe dat werkt, lees je in [WOZ-bezwaar als huurder](https://kloptmijnwoz.nl/kennisbank/woz-bezwaar-huurder). Er is maar één WOZ-waarde voor de woning. Maken jij en je huurder allebei bezwaar, dan weegt de gemeente beide en komt er één waarde uit, zegt de Waarderingskamer. Wordt de waarde na het bezwaar van je huurder verlaagd, dan maakt de gemeente die wijziging ook aan jou bekend (art. 29 Wet WOZ). Dat raakt dan je OZB, maar ook de punten van de woning. ## Veelgestelde vragen ### Mag een verhuurder bezwaar maken tegen de WOZ-waarde? Ja. Als eigenaar krijg je de WOZ-beschikking en mag je binnen zes weken na de dagtekening bezwaar maken (art. 6:7 Awb). Je mag ook bezwaar maken als je de waarde te laag vindt. ### Daalt de huur als de WOZ-waarde van mijn huurwoning omlaag gaat? Niet vanzelf. Een lagere WOZ-waarde verlaagt de maximale huur van een woning met gereguleerde huur. De afgesproken huur verandert alleen als die boven het nieuwe maximum ligt en de huurder dat aankaart, of bij een nieuw contract. ### Welke WOZ-waarde gebruik ik voor een verhuurde woning in box 3? Voor de aangifte over 2026 de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025. Bij verhuur met huurbescherming tel je daarvan 73% tot 100% mee, afhankelijk van de jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde. ### Hoor ik het als mijn huurder de WOZ-waarde laat verlagen? Ja. Wordt de waarde na bezwaar verlaagd, dan maakt de gemeente dat bekend aan de belanghebbenden die het aangaat, ook aan de eigenaar (art. 29 Wet WOZ). Er geldt dan één nieuwe waarde voor jullie allebei. ## Bronnen - [Wet WOZ, art. 24 lid 3 (bekendmaking beschikking aan eigenaar en gebruiker)](https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0007119&artikel=24) - [Wet WOZ, art. 26 (beschikking voor wie in de loop van het jaar belanghebbende wordt)](https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0007119&artikel=26) - [Wet WOZ, art. 29 (bekendmaking van een gewijzigde waarde na bezwaar)](https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0007119&artikel=29) - [Awb, art. 6:7 (bezwaartermijn zes weken)](https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0005537&hoofdstuk=6&artikel=6:7) - [Waarderingskamer: WOZ en het woningwaarderingsstelsel (WWS)](https://www.waarderingskamer.nl/woz-wijzer/uitleg-woz-waarde/gebruik-van-de-woz-waarde/woz-en-het-woningwaarderingsstelsel) - [Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte: WOZ-waarde](https://www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/waarderingsstelsel-zelfstandige-woonruimte/algemene-toelichting) - [Huurcommissie, Beleidsboek bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen zelfstandige woningen per 1 januari 2026](https://www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/waarderingsstelsel-zelfstandige-woonruimte/bijlage-3-maximale-huurprijsgrenzen-voor-zelfstandige-woningen) - [Belastingdienst, toelichting aangifte 2026: bezittingen en schulden (box 3)](https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/fisin/fisin2026/bezittingen_en_schulden_box_3_) - [Belastingdienst: hoe is het box 3-inkomen op mijn voorlopige aanslag 2026 berekend?](https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/box-3/content/berekening-box-3-inkomen-2026) - [Belastingdienst: berekening waarde verhuurde of verpachte woning (erf- en schenkbelasting)](https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/erfbelasting/content/berekening-waarde-verhuurde-of-verpachte-woning) --- Controleer je eigen WOZ-beschikking gratis op https://kloptmijnwoz.nl/check.