# Waarom wijkt mijn WOZ-waarde af van de verkoopprijs? > Je WOZ-waarde is bijna nooit gelijk aan de vraagprijs, de verkoopprijs of de taxatie voor de bank. Dit zijn de redenen, en wanneer het verschil telt. Bron: https://kloptmijnwoz.nl/kennisbank/woz-waarde-en-verkoopprijs Bijgewerkt: 2026-10-12 Uitgever: Klopt mijn WOZ (kloptmijnwoz.nl) **Kort antwoord:** De WOZ-waarde gaat over de waarde op 1 januari van het jaar ervoor, wordt met een rekenmodel bepaald en gaat uit van een leeg huis in volle eigendom. Een vraagprijs, verkoopprijs of taxatie voor de bank gaat over een ander moment en een andere situatie. Een verschil is dus normaal. Alleen je eigen verkoopprijs rond de waardepeildatum is een sterk argument voor een bezwaar. ## Reden 1: de peildatum ligt een jaar terug De WOZ-waarde voor 2027 gaat over de prijs op **1 januari 2026** (art. 18 Wet WOZ). De beschikking komt eind februari 2027. Op dat moment is de waarde al ruim een jaar oud. Verkoop je je huis in 2027, dan is de markt sindsdien veranderd. Hoe groot dat verschil kan zijn: volgens het CBS waren bestaande koopwoningen in januari 2026 gemiddeld 5,4 procent duurder dan in januari 2025. In een stijgende markt ligt een verkoopprijs van nu dus vaak boven je WOZ-waarde, zonder dat de WOZ-waarde fout is. Daalt de markt, dan kan het andersom zijn. De Waarderingskamer zegt het ook: vergelijk je de vraagprijzen van woningen in je buurt met je WOZ-waarde, houd er dan rekening mee dat de peildatum een jaar eerder ligt. ## Reden 2: een vraagprijs is geen verkoopprijs Een vraagprijs in een advertentie is wat de verkoper vraagt, niet wat hij krijgt. In een krappe markt wordt er vaak boven de vraagprijs verkocht, in een rustige markt eronder. De gemeente baseert de WOZ-waarde op **echte verkoopprijzen** die het Kadaster registreert. Een vraagprijs zegt weinig over je WOZ-waarde. ## Reden 3: de gemeente rekent met een model Gemeenten waarderen alle woningen tegelijk met een taxatiemodel op basis van verkopen in de buurt en de kenmerken die ze van je woning kennen. Het model ziet je huis meestal niet van binnen. Een nieuwe keuken of een slecht dak zit er niet in, tenzij de gemeente het weet. Bij een verkoop betaalt een koper juist voor die details. Lees [hoe de WOZ-waarde wordt bepaald](https://kloptmijnwoz.nl/kennisbank/hoe-wordt-de-woz-waarde-bepaald). ## Reden 4: de WOZ-waarde gaat uit van een leeg huis in volle eigendom De wet gaat uit van een verkoop met volle en onbezwaarde eigendom, waarbij de koper het huis meteen in gebruik kan nemen (art. 17 lid 2 Wet WOZ). Huurders en erfpacht tellen niet mee. Een verhuurde woning of een woning met hoge erfpachtcanon kan in werkelijkheid minder opbrengen dan de WOZ-waarde. Zie [WOZ en erfpacht](https://kloptmijnwoz.nl/kennisbank/woz-erfpacht). Ook spullen die je meeverkoopt, zoals gordijnen of losse apparatuur, horen niet bij de WOZ-waarde. ## En de taxatie voor de bank? Een taxatierapport voor je hypotheek is een taxatie op de dag van het bezoek, door een taxateur die je huis van binnen bekijkt. Het gaat om een ander moment en een andere methode. Dat het rapport hoger of lager uitkomt dan je WOZ-waarde, is op zichzelf geen fout. Wel kan zo'n rapport helpen als de datum dicht bij de waardepeildatum ligt, of als de taxateur gebreken beschrijft die de gemeente heeft gemist. ## Wanneer is een verschil wel een argument? Er is één prijs die zwaar weegt: **je eigen aankoop- of verkoopprijs rond de waardepeildatum**. Het Gerechtshof Den Haag oordeelde in 2022 dat het eigen aankoopcijfer een nauwkeuriger beeld van de marktwaarde geeft dan verkopen van andere woningen (ECLI:NL:GHDHA:2022:34). Heb je bijvoorbeeld eind 2025 of begin 2026 gekocht voor een prijs onder je WOZ-waarde 2027, dan is dat een sterk punt voor je bezwaar. Voorwaarde is wel dat het een gewone verkoop was en dat je daarna niet hebt verbouwd. Lees meer in [eigen verkoopprijs en WOZ](https://kloptmijnwoz.nl/kennisbank/eigen-verkoopprijs-woz). Hoe verder je aankoop van de peildatum af ligt, hoe minder zwaar die prijs telt. Een aankoop van vijf jaar geleden zegt weinig over de waarde op 1 januari 2026. ## Wat doe je met dit verschil? - Ligt je WOZ-waarde **hoger** dan wat je huis rond de peildatum opbracht of had moeten opbrengen, controleer dan het [taxatieverslag](https://kloptmijnwoz.nl/kennisbank/taxatieverslag-opvragen) en de [referentiewoningen](https://kloptmijnwoz.nl/kennisbank/referentiewoningen-controleren). - Ligt je WOZ-waarde **lager** dan wat je nu voor je huis zou krijgen, dan is dat meestal gewoon het gevolg van de peildatum. Lees wat een lage waarde voor je betekent in [WOZ-waarde te laag](https://kloptmijnwoz.nl/kennisbank/woz-waarde-te-laag). ## Veelgestelde vragen ### Mijn huis is meer waard dan de WOZ-waarde. Klopt de WOZ dan niet? Niet per se. De WOZ-waarde gaat over 1 januari van het jaar ervoor. Zijn de prijzen sindsdien gestegen, dan ligt de waarde van nu vaak hoger. ### Kan ik de vraagprijs van een buurhuis gebruiken voor bezwaar? Dat is een zwak argument. Gemeenten werken met echte verkoopprijzen rond de waardepeildatum, en een vraagprijs is geen verkoopprijs. Gebruik liever verkopen van vergelijkbare woningen rond 1 januari van het jaar ervoor. ### Telt mijn eigen aankoopprijs mee voor de WOZ-waarde? Ja, als je rond de waardepeildatum hebt gekocht. Volgens het Gerechtshof Den Haag geeft het eigen aankoopcijfer een nauwkeuriger beeld van de marktwaarde dan verkopen van andere woningen. Hoe verder de aankoop van de peildatum ligt, hoe minder het telt. ### Is de WOZ-waarde hetzelfde als de taxatiewaarde van de bank? Nee. De bank laat taxeren op de dag van het bezoek, met een bezichtiging van binnen. De WOZ-waarde gaat over een peildatum die al voorbij is en wordt met een rekenmodel bepaald. ## Bronnen - [Wet WOZ, art. 17 (waarde in het economisch verkeer)](https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0007119&artikel=17) - [Wet WOZ, art. 18 (waardepeildatum en toestandspeildatum)](https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0007119&artikel=18) - [Waarderingskamer: waardepeildatum en toestandspeildatum](https://www.waarderingskamer.nl/woz-wijzer/uitleg-woz-waarde/bekendmaking-woz-waarde/waardepeildatum-en-toestandspeildatum) - [Waarderingskamer: hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?](https://www.waarderingskamer.nl/woz-wijzer/uitleg-woz-waarde/hoe-wordt-de-woz-waarde-bepaald) - [Waarderingskamer: stappen om te controleren of uw WOZ-waarde goed is](https://www.waarderingskamer.nl/woz-wijzer/controleren-woz-waarde) - [Waarderingskamer, Vraagbaak waardebepaling: hoofdstuk 3 Marktanalyse](https://www.waarderingskamer.nl/voor-gemeenten/hulpmiddelen/vraagbaak-waardebepaling-wet-woz/hoofdstuk-3-marktanalyse) - [Waarderingskamer, Vraagbaak waardebepaling: hoofdstuk 5 Taxatie volgens de vergelijkingsmethode](https://www.waarderingskamer.nl/voor-gemeenten/hulpmiddelen/vraagbaak-waardebepaling-wet-woz/hoofdstuk-5-taxatie-volgens-de-vergelijkingsmethode) - [Gerechtshof Den Haag 19 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34 (eigen koopsom weegt zwaarder dan verkopen van andere woningen)](https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI%3ANL%3AGHDHA%3A2022%3A34) - [CBS: koopwoningen in januari ruim 5 procent duurder dan jaar eerder (23 februari 2026)](https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2026/09/koopwoningen-in-januari-ruim-5-procent-duurder-dan-jaar-eerder) --- Controleer je eigen WOZ-beschikking gratis op https://kloptmijnwoz.nl/check.