Gecorrigeerde vervangingswaarde: geldt die voor mijn huis?

Kort antwoord

Voor je woning geldt de gecorrigeerde vervangingswaarde niet. Een bestaande woning krijgt de marktwaarde als WOZ-waarde (art. 17 lid 2 Wet WOZ). De vervangingswaarde is bedoeld voor niet-woningen, zoals scholen en ziekenhuizen, en geldt alleen als die hoger uitkomt dan de marktwaarde (art. 17 lid 3). Als woningeigenaar kom je haar vooral tegen als je huis op 1 januari nog in aanbouw was.

Wil je weten of dit voor jouw woning speelt? Doe de gratis WOZ-check

In dit artikel8 onderdelen

Wat is de normale regel voor de WOZ-waarde?

De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer (art. 17 lid 2 Wet WOZ). Dat is de prijs die het pand zou opbrengen bij verkoop, als de koper het meteen helemaal kan gebruiken. In gewone woorden: de marktwaarde. Voor vrijwel alle woningen bepaalt de gemeente die met verkoopprijzen uit de buurt en een rekenmodel. Hoe dat gaat, lees je in hoe de WOZ-waarde wordt bepaald.

Voor sommige gebouwen werkt dat niet goed. Een ziekenhuis of een schoolgebouw wordt zelden verkocht. En als het al verkocht wordt, zegt de prijs weinig over wat het gebouw voor de eigenaar waard is. Voor zulke panden heeft de wet een tweede maatstaf: de vervangingswaarde.

Wanneer geldt de vervangingswaarde?

Artikel 17 lid 3 Wet WOZ zegt dat de waarde van een onroerende zaak, "voor zover die niet tot woning dient", wordt bepaald op de vervangingswaarde als dat leidt tot een hogere waarde dan de marktwaarde. Rijksmonumenten zijn uitgezonderd.

Daar volgen drie dingen uit:

Woningen vallen erbuiten. Het woondeel van een pand krijgt altijd de marktwaarde.
Alleen als het hoger uitkomt. De gemeente kiest bij een niet-woning de hoogste van de twee waarden. Een lagere vervangingswaarde levert de eigenaar dus niets op.
Niet bij rijksmonumenten. Van een rijksmonument wordt altijd de marktwaarde bepaald, ook als het geen woning is. Die uitzondering geldt niet voor gemeentelijke of provinciale monumenten. Meer daarover in het artikel over de WOZ-waarde van een monument.

De wet zelf spreekt van "vervangingswaarde". In de praktijk heet het de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW), omdat de waarde wordt gecorrigeerd voor veroudering.

Voor welke panden gebruikt de gemeente de GVW?

Volgens de Vraagbaak van de Waarderingskamer is de GVW vaak duidelijk hoger dan de marktwaarde bij ziekenhuizen en bepaalde objecten voor de procesindustrie. Bij een gewoon kantoorpand mag de gemeente ervan uitgaan dat de marktwaarde en de GVW gelijk zijn. Dan volstaat de marktwaarde.

Gemeenten noemen dit soort panden incourant: er is weinig of geen markt voor. De gemeente Deventer noemt in haar verantwoordingsdocument bijvoorbeeld scholen, ziekenhuizen, laboratoria en energiecentrales. Welke panden jouw gemeente op GVW waardeert, verschilt per gemeente en per object.

Hoe wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend?

De Waarderingskamer omschrijft de GVW als het bedrag dat de eigenaar nodig heeft om het object weer in dezelfde staat te laten bouwen, gecorrigeerd voor technische en functionele veroudering. De berekening heeft vier onderdelen:

De grondwaarde. Uitgangspunt is wat de gemeente vraagt voor vergelijkbare bouwgrond, met dezelfde bestemming en ligging. De grond wordt niet gecorrigeerd voor veroudering.
De herbouwwaarde van het gebouw. Wat het nu kost om een vergelijkbaar gebouw neer te zetten met moderne bouwmethoden, inclusief bijkomende kosten zoals architect en vergunningen. Gemeenten gebruiken daarvoor kengetallen per m² uit de taxatiewijzers van de VNG.
De technische veroudering. Een correctie voor ouderdom, op basis van de levensduur en de restwaarde van het gebouw. Na een grote renovatie kan die correctie weer kleiner worden.
De functionele veroudering. Een correctie als het gebouw minder bruikbaar is dan een nieuw gebouw. Denk aan een school die te groot is geworden door minder leerlingen, regels voor brandveiligheid die het gebruik beperken, of hoge energiekosten door slechte isolatie.

De herbouwwaarde wordt vermenigvuldigd met de factoren voor technische en functionele veroudering. Daarna komt de grondwaarde erbij.

Rekenvoorbeeld (bedragen bedacht): een schoolgebouw met een herbouwwaarde van € 3.000.000. Door ouderdom is de technische factor 0,60. Omdat het gebouw te groot is voor het aantal leerlingen, is de functionele factor 0,80. De grond is € 400.000 waard.

Gebouw: € 3.000.000 × 0,60 × 0,80 = € 1.440.000
Plus grond: € 400.000
GVW: € 1.840.000

Is de marktwaarde van dit gebouw lager, dan wordt de WOZ-waarde € 1.840.000. Is de marktwaarde hoger, dan geldt de marktwaarde.

Wanneer kom je als woningeigenaar de vervangingswaarde tegen?

Je woning was op 1 januari nog in aanbouw. Een gebouw in aanbouw dat nog niet geschikt is voor gebruik, wordt gewaardeerd op de vervangingswaarde (art. 17 lid 4 Wet WOZ). Volgens de Waarderingskamer is dat de grondwaarde plus het deel van de bouwkosten dat op 1 januari klaar was. Hoe dat werkt met de vaste percentages per bouwfase, lees je in WOZ-waarde van een nieuwbouwwoning. Is de woning eenmaal klaar, dan krijgt ze vanaf het volgende jaar gewoon de marktwaarde.

Je pand is deels woning en deels bedrijf. Denk aan een woning met een werkplaats of een boerderij met bedrijfsgebouwen. De wet laat de vervangingswaarde alleen toe voor het deel dat niet tot woning dient. Je woondeel krijgt dus altijd de marktwaarde. Voor het bedrijfsdeel kan de gemeente een andere methode gebruiken. Bij een woon-winkelpand kan de gemeente volgens de Vraagbaak het winkeldeel met andere winkels en het woondeel met andere woningen. Wat een bedrijfsdeel betekent voor de OZB, lees je bij praktijk of bedrijf aan huis.

Heb je een gewone woning, dan speelt de vervangingswaarde voor jou geen rol. Wat het kost om je huis opnieuw te bouwen, is dan geen argument voor een hogere of lagere WOZ-waarde.

Wat kun je doen als je pand op GVW is gewaardeerd?

Je kunt bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking, binnen zes weken na de dagtekening (art. 6:7 Awb). Vraag eerst het taxatieverslag en de berekening op. Controleer daarin onder meer:

het bouwjaar en de levensduur die de gemeente aanhoudt, en of een renovatie goed is verwerkt;
de oppervlakte van het gebouw en van de grond;
of de gemeente rekening houdt met leegstand, te veel ruimte of beperkingen in het gebruik;
of een deel dat tot woning dient, op de marktwaarde is gewaardeerd.

Bij grote of ingewikkelde panden is het verstandig om een taxateur met ervaring in niet-woningen te laten meekijken.

Veelgestelde vragen

Wordt de WOZ-waarde van mijn huis bepaald op de herbouwwaarde?

Nee. Een bestaande woning krijgt de marktwaarde als WOZ-waarde (art. 17 lid 2 Wet WOZ). Wat het kost om je huis opnieuw te bouwen, telt daarbij niet als aparte maatstaf.

Wat is het verschil tussen vervangingswaarde en gecorrigeerde vervangingswaarde?

De wet spreekt van vervangingswaarde. Gemeenten en de Waarderingskamer noemen het de gecorrigeerde vervangingswaarde, omdat de herbouwwaarde van het gebouw wordt verlaagd voor technische en functionele veroudering. Het gaat om dezelfde maatstaf.

Geldt de gecorrigeerde vervangingswaarde ook als die lager is dan de marktwaarde?

Nee. Bij een niet-woning geldt de vervangingswaarde alleen als die hoger uitkomt dan de marktwaarde (art. 17 lid 3 Wet WOZ). Anders blijft de marktwaarde de WOZ-waarde.

Waarom kreeg ik een vervangingswaarde voor mijn nieuwbouwhuis?

Omdat je woning op 1 januari nog in aanbouw was. Een gebouw in aanbouw krijgt de grondwaarde plus het deel van de bouwkosten dat toen klaar was (art. 17 lid 4 Wet WOZ). Vanaf het jaar na oplevering krijg je de marktwaarde.

Bronnen7

De officiële bronnen waarop dit artikel steunt.