Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

Wat de wet vraagt: de marktwaarde

De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer (art. 17 lid 2 Wet WOZ). Dat is de prijs die je woning zou opbrengen als je die verkoopt in volle eigendom en de koper er meteen in kan. Huurders en erfpacht tellen daarbij niet mee. Het gaat om de waarde op de waardepeildatum: voor belastingjaar 2027 is dat 1 januari 2026 (art. 18 Wet WOZ).

Een gemeente heeft duizenden woningen. Die worden niet stuk voor stuk door een taxateur bezocht. De gemeente werkt met verkoopcijfers en een rekenmodel.

Stap 1: verkoopprijzen verzamelen

Gemeenten krijgen de verkoopprijzen van woningen van het Kadaster. Ze koppelen elke verkoop aan het juiste WOZ-object en controleren of de prijs bruikbaar is. Verkopen met bijzondere omstandigheden worden niet zomaar meegenomen. Meeverkochte spullen, zoals een keukenapparaat of gordijnen, horen niet bij de waarde van de woning.

Een verkoop van een paar maanden voor of na de peildatum wordt herleid naar het prijspeil van die peildatum. In een stijgende markt betekent dat: een woning die eind 2026 is verkocht, telt voor de WOZ 2027 mee met een lagere prijs dan er echt is betaald.

Stap 2: de kenmerken van elke woning

Daarnaast houdt de gemeente per woning kenmerken bij. Volgens de Waarderingskamer gaat het onder meer om:

• het woningtype, zoals tussenwoning, hoekwoning, twee-onder-een-kap, vrijstaand of appartement;
• de woonoppervlakte, gemeten als gebruiksoppervlakte;
• de grond (perceeloppervlakte);
• het bouwjaar;
• bijgebouwen, zoals een garage, schuur of dakkapel;
• de staat van onderhoud en de kwaliteit;
• de ligging, zoals aan een drukke weg of aan het water;
• de energiezuinigheid.

Gemeenten houden die gegevens bij met onder meer luchtfoto's, bezoeken in de wijk en woningadvertenties. Toch gaat hier vaak iets mis. Een verkeerde oppervlakte of een gemiste aanbouw werkt rechtstreeks door in de waarde. Zie fouten in de WOZ-taxatie.

Stap 3: het taxatiemodel

Met de verkoopprijzen en kenmerken richt de gemeente een taxatiemodel in. Dat model berekent in één keer een waarde voor alle woningen. Dit heet modelmatige waardering. Het model leert van de verkochte woningen hoeveel bijvoorbeeld een extra vierkante meter, een grotere tuin of een betere ligging in die buurt waard is.

Voor woningen die zelf niet zijn verkocht, komt er zo een modelwaarde uit. Dat is de waarde van de meeste woningen.

Stap 4: controle door een taxateur

Voordat de waarde op je beschikking komt, controleert een taxateur de modelwaarden volgens een vast protocol. Opvallende uitkomsten worden bekeken en zo nodig aangepast. Je woning wordt daarbij meestal niet van binnen bekeken. Gebreken die de gemeente niet kent, zoals vocht of funderingsproblemen, zitten dus vaak niet in de waarde.

Stap 5: het taxatieverslag

De onderbouwing van je waarde staat in het taxatieverslag. Vanaf belastingjaar 2027 schrijft de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ voor wat daar in ieder geval in moet staan. Denk aan de kenmerken van je woning met de beoordeling van kwaliteit, onderhoud en ligging, en de verkochte referentiewoningen die bij de waardering zijn gebruikt (Stcrt. 2025, 40255).

Wil je meer weten dan in het verslag staat, dan heb je recht op een afschrift van de gegevens achter de waarde (art. 40 lid 2 Wet WOZ). Lees hoe je het taxatieverslag opvraagt en hoe je het leest.

Wie controleert de gemeente?

De Waarderingskamer houdt toezicht op hoe gemeenten de Wet WOZ uitvoeren (art. 4 lid 2 Wet WOZ). Ze kijkt vooral of de taxaties goed genoeg zijn: sluiten de waarden aan op de verkoopprijzen en kloppen de onderlinge verhoudingen? Pas als de kwaliteit voldoende is, stemt de Waarderingskamer in met het bekendmaken van de nieuwe WOZ-waarden. Meer in het artikel over de Waarderingskamer.

Dat toezicht gaat over de gemeente als geheel. Het zegt niet dat jouw waarde klopt. Controleer daarom zelf de kenmerken en de referentiewoningen.