WOZ-waarde van een nieuwbouwwoning: zo wordt die bepaald

Welke datum telt bij nieuwbouw?

De gemeente kan een woning die net is opgeleverd niet taxeren zoals ze er op de waardepeildatum bij stond: toen was er nog een bouwplaats. Daarom geldt de staat op 1 januari van het belastingjaar (art. 18 lid 3 Wet WOZ). Het prijspeil blijft dat van de waardepeildatum.

Voor een woning die in 2026 is opgeleverd:

De WOZ-waarde tijdens de bouw

Een woning in aanbouw wordt niet op marktwaarde getaxeerd, maar op vervangingswaarde (art. 17 lid 4 Wet WOZ). De Waarderingskamer legt uit dat die bestaat uit de grondwaarde plus het deel van de bouwkosten dat op 1 januari klaar was. Daarvoor gelden vaste percentages:

Meer dan 60% rekent de gemeente niet zolang de woning niet bewoonbaar is. Ontbreken op 1 januari nog belangrijke installaties zoals verwarming, dan is de woning volgens de Vraagbaak nog niet gereed.

Voorbeeld van de Waarderingskamer: grondwaarde €150.000, bouwkosten €200.000, op 1 januari alle verdiepingsvloeren klaar (40%). WOZ-waarde: €150.000 + €80.000 = €230.000.

Controleer dus op de beschikking voor het bouwjaar welk percentage de gemeente heeft gebruikt. Stond er op 1 januari alleen een fundering terwijl de gemeente 40% rekende, dan heb je een grond voor bezwaar. Bouwfoto's of de planning van de aannemer zijn dan je bewijs.

Wie krijgt de beschikking?

De beschikking gaat naar wie op 1 januari eigenaar is. Ben je bij de notaris al eigenaar geworden van de grond vóór 1 januari, dan krijg jij de beschikking voor de woning in aanbouw. Was de levering later, dan gaat die naar de ontwikkelaar. Je eerste "gewone" WOZ-beschikking krijg je voor het belastingjaar na de oplevering.

Je koopsom v.o.n. en de WOZ-waarde

Bij een nieuwbouwwoning betaal je btw. Volgens de Vraagbaak van de Waarderingskamer wordt de waarde van een nieuwbouwwoning daarom inclusief btw bepaald. Bij bestaande woningen speelt btw geen rol, omdat die verkopen niet onder de omzetbelasting vallen.

Je koopsom vrij op naam is dus een belangrijke aanwijzing voor de WOZ-waarde, maar niet hetzelfde. Let op deze verschillen:

• Kosten in de v.o.n.-prijs, zoals de notariskosten en kadasterkosten voor de levering. Die horen niet bij de waarde van de woning zelf.
• Meerwerk. Een uitbouw, extra dakkapel of duurdere keuken die vast in de woning zit, maakt de woning meer waard. Spullen die je weer mee kunt nemen niet.
• De datum. Heb je de koopovereenkomst lang vóór de waardepeildatum getekend, dan kan het prijspeil zijn veranderd. De gemeente rekent prijzen terug of door naar de waardepeildatum.
• Andere woningen in het project. De gemeente vergelijkt vaak met de koopsommen van vergelijkbare woningen in hetzelfde nieuwbouwproject.

Ligt de WOZ-waarde voor het eerste jaar flink boven je koopsom zonder bijkomende kosten, terwijl je meerwerk beperkt was? Vraag dan het taxatieverslag op en kijk welke verkopen de gemeente heeft gebruikt. Zie ook eigen verkoopprijs en WOZ.

Na het eerste jaar

Daarna wordt je woning gewaardeerd zoals elke andere woning: op basis van verkopen rond de waardepeildatum. Vergelijkt de gemeente dan met verkopen van bestaande woningen, dan zit daar geen btw in.