WOZ-waarde bij erfpacht: telt de canon mee?

Wat zegt de wet?

Art. 17 lid 2 Wet WOZ bepaalt dat de waarde de waarde is die de woning zou hebben als de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de koper de woning direct en volledig in gebruik kan nemen. De Waarderingskamer noemt dit de overdrachtsfictie: de WOZ-waarde houdt geen rekening met erfpacht of andere beperkende rechten die op een woning rusten.

Voor jou als erfpachter betekent dat:

• Je canon telt niet mee. Of je €500 of €5.000 per jaar betaalt, maakt voor de WOZ-waarde niet uit.
• Ook een afgekochte canon of een erfpacht die over tien jaar afloopt, maakt geen verschil.
• De erfpachtvoorwaarden tellen niet mee. De Rechtbank Noord-Nederland oordeelde in 2013 dat de gestelde waardedruk door erfpachtvoorwaarden van recreatiewoningen op Terschelling buiten beschouwing moest blijven (ECLI:NL:RBNNE:2013:8138).

Een advocaat-generaal bij de Hoge Raad vatte het in 2023 zo samen (ECLI:NL:PHR:2023:1099): er geldt één WOZ-waarde, namelijk de waarde die zou gelden als er geen erfpachtrecht was gevestigd.

Erfpacht bij de referentiewoningen

Hier gaat het in de praktijk het vaakst mis. In steden als Amsterdam zijn veel woningen met erfpacht verkocht. Een koper betaalt voor zo'n woning minder dan voor dezelfde woning op eigen grond, vooral als er nog een canon betaald moet worden.

Gebruikt de gemeente zulke verkopen als referentie, dan moet ze de prijs omhoog corrigeren naar volle eigendom. Volgens de Vraagbaak van de Waarderingskamer mogen erfpachtverkopen alleen worden gebruikt als ze gecorrigeerd worden voor het feit dat maar een beperkt recht is verkocht. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde in 2022 dat het helemaal achterwege laten van zo'n correctie in strijd is met de wet (ECLI:NL:GHAMS:2022:2340).

Voor jou betekent dat: je WOZ-waarde ligt vaak hoger dan de prijs die je zelf voor je erfpachtwoning betaalde. Dat is geen fout. Wat je wel kunt controleren:

• Staat in het taxatieverslag bij elke referentie of er erfpacht op rust, en met welk bedrag de gemeente heeft gecorrigeerd?
• Is de correctie redelijk? Een woning met afgekochte canon hoeft minder gecorrigeerd te worden dan een woning met een hoge jaarlijkse canon.
• Is er dubbel gecorrigeerd, of bij een referentie in volle eigendom toch een erfpachtcorrectie toegepast?

Zie ook referentiewoningen controleren.

Wat betekent dit voor de OZB?

De OZB voor eigenaren betaalt degene die krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft van de woning (art. 220a Gemeentewet). Erfpacht is een beperkt recht, dus als erfpachter betaal jij de OZB, en wel over de volle WOZ-waarde. Je canon gaat daar niet vanaf. Zie OZB.

En voor het eigenwoningforfait?

Het eigenwoningforfait in je aangifte inkomstenbelasting is een percentage van de WOZ-waarde. Ook daar telt de erfpacht niet mee. Daar staat tegenover dat je de periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming voor je eigen woning wel mag aftrekken, volgens de Belastingdienst. Een afkoopsom mag je niet aftrekken; de rente op een lening om die afkoopsom te betalen meestal wel.

Amsterdam: voortdurende en eeuwigdurende erfpacht

Amsterdam kent voortdurende erfpacht, met tijdvakken van 50 of 75 jaar waarna de canon wordt herzien, en eeuwigdurende erfpacht, zonder einddatum. Met de Overstapregeling uit 2017 konden erfpachters overstappen. Voor de WOZ maakt het type erfpacht geen verschil: in beide gevallen taxeert de gemeente alsof de grond van jou is.

Andersom kan de WOZ-waarde wel van belang zijn voor je erfpacht. Bij de Amsterdamse Overstapregeling werd de grondwaarde onder meer afgeleid van de WOZ-waarde uit 2014 of 2015. Kijk in je eigen erfpachtvoorwaarden of je gemeente de WOZ-waarde ergens voor gebruikt.

Wanneer heeft bezwaar zin?

Alleen het argument "ik betaal erfpacht, dus mijn woning is minder waard" werkt niet. Bezwaar heeft wel zin als de erfpachtcorrectie op de referenties niet klopt, of als er andere fouten in de taxatie zitten, zoals een verkeerde oppervlakte.