Ambtshalve vermindering WOZ: zo vraag je het aan

Wanneer heb je ambtshalve vermindering nodig?

Normaal maak je bezwaar binnen zes weken na de dagtekening van je WOZ-beschikking (art. 6:7 Awb). Laat je die termijn verlopen, dan wordt de beschikking onherroepelijk. De waarde staat dan vast. Een te laat bezwaar wordt alleen nog behandeld als je redelijkerwijs niet in verzuim was (art. 6:11 Awb). Lees daarover termijn gemist.

Ambtshalve vermindering is de route daarna. De regels staan in het Uitvoeringsbesluit Wet WOZ. Het is bedoeld voor een waarde die achteraf duidelijk te hoog blijkt. Bijvoorbeeld omdat de gemeente met een verkeerde oppervlakte rekende, of omdat er een ernstig gebrek was dat de gemeente niet kende.

Zit je nog binnen de bezwaartermijn? Maak dan gewoon bezwaar. Daarvoor gelden de drempels hieronder niet. Zie WOZ-bezwaar maken.

Aan welke voorwaarden moet je voldoen?

Volgens art. 2 van het Uitvoeringsbesluit Wet WOZ en de Vraagbaak van de Waarderingskamer moet de gemeente de waarde verlagen als:

1. de WOZ-waarde onherroepelijk vaststaat;
2. blijkt dat de waarde te hoog is vastgesteld;
3. de juiste waarde minstens 20% lager ligt dan de vastgestelde waarde; en
4. het verschil minstens € 5.000 is.

Beide drempels moeten gehaald worden. Bij een duurdere woning is de 20% meestal de lastige drempel. Bij een goedkoop object, zoals een losse garagebox, kan de € 5.000 de grens zijn.

Rekenvoorbeelden

Het tweede voorbeeld laat zien hoe streng de regel is. Een waarde die € 60.000 te hoog is, wordt niet ambtshalve verlaagd. Daarom is op tijd bezwaar maken zoveel beter.

Hoe ver terug kan het?

Tot vijf jaar. De Waarderingskamer schrijft dat je per belastingjaar een apart verzoek moet doen. Elk jaar heeft een eigen beschikking met een eigen waarde, dus de gemeente toetst elk jaar los aan de drempels.

Hoe doe je een verzoek?

Een verzoek is vormvrij. Een brief of e-mail aan de gemeente of belastingsamenwerking die de beschikking stuurde, is genoeg. Zet erin:

• je naam, adres en het adres van de woning;
• de belastingjaren waar het om gaat, met het WOZ-objectnummer;
• welke waarde volgens jou juist is;
• het bewijs. Je moet overtuigend aantonen dat de waarde te hoog is. Denk aan een taxatierapport naar de waardepeildatum van dat jaar, een rapport van een bouwkundige, of de gegevens uit het taxatieverslag die aantoonbaar fout zijn.

Volgens de Waarderingskamer moet de gemeente binnen acht weken beslissen.

Kun je bezwaar maken tegen de beslissing?

Nee. Een beslissing op een verzoek om ambtshalve vermindering is geen beschikking waartegen je bezwaar of beroep kunt instellen. Dat staat in de Vraagbaak van de Waarderingskamer en de Rechtbank Rotterdam bevestigde het in 2025 (ECLI:NL:RBROT:2025:5733). Wijst de gemeente je verzoek af, dan houdt het daar meestal op. Zorg dus dat je verzoek in één keer goed onderbouwd is.

Geldt de verlaging voor iedereen?

Ja. Wordt een waarde verminderd, dan moet de gemeente dat volgens art. 3 van het Uitvoeringsbesluit doen voor alle belanghebbenden bij dezelfde woning, zoals ook de huurder. De Waarderingskamer schrijft dat de 20%- en € 5.000-drempel daarbij niet opnieuw gelden.

Voorkomen is makkelijker

Ambtshalve vermindering is een vangnet met hoge drempels. Controleer je beschikking daarom elk jaar binnen de zes weken. Bereken met de bezwaartermijn-tool wanneer je bezwaar binnen moet zijn en zet een WOZ-herinnering voor eind februari.