WOZ-bezwaar als huurder: mag dat en heeft het zin?

Is een huurder belanghebbende?

De WOZ-beschikking wordt bekendgemaakt aan de eigenaar en aan de gebruiker van de woning op 1 januari (art. 24 Wet WOZ). Als huurder ben je gebruiker. In de praktijk sturen veel gemeenten huurders van woningen geen beschikking, omdat zij geen belasting betalen die op de WOZ-waarde is gebaseerd. De Waarderingskamer zegt het zo: huurders van woningen krijgen niet altijd automatisch een WOZ-waarde.

Of je bezwaar mag maken, hangt af van je belang. De Hoge Raad besliste op 8 maart 2024 (ECLI:NL:HR:2024:238) dat een gebruiker die door een lagere WOZ-waarde niet in een gunstiger positie kan komen, geen bezwaar kan maken. Zijn bezwaar wordt dan niet-ontvankelijk verklaard. In die zaak ging het om een huurder van een woning in de vrije sector. Die heeft geen direct financieel gevolg van de WOZ-waarde.

Wanneer heb je als huurder belang?

De WOZ-waarde telt mee in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat puntenstelsel bepaalt de maximale huur van woningen met een gereguleerde huur, dus sociale huur en middenhuur. Een hogere WOZ-waarde geeft meer punten en dus een hogere maximale huur. Boven een bepaald puntental telt de WOZ-waarde maar beperkt mee. Hoe dat precies werkt, lees je bij de Rijksoverheid en in WOZ-waarde en huurwoning.

Je hebt dus vooral belang als:

• je een woning met gereguleerde huur huurt, en
• een lagere WOZ-waarde je maximale huur verlaagt tot onder of dichter bij wat je betaalt, of een huurverhoging kan beperken.

Betaal je al flink minder dan de maximale huur, dan verandert een lagere WOZ-waarde niets aan je huur. De afgesproken huur daalt niet vanzelf als de WOZ-waarde daalt. Sommige gemeenten vragen daarom bij je bezwaar al naar je belang. Reken het vooraf na met de Huurprijscheck waar de Rijksoverheid naar verwijst.

De andere kant: wat het betekent voor de verhuurder

Een lagere WOZ-waarde verlaagt de maximale huur die je verhuurder mag vragen. Daar staat tegenover dat hij als eigenaar minder OZB betaalt. Het is jouw recht om bezwaar te maken. Toch is het verstandig te weten dat het voor de verhuurder gevolgen heeft, zeker als je samen al over de huur in gesprek bent.

Hoe krijg je de beschikking?

• Op het aanslagbiljet. Krijg je een aanslag gemeentelijke belastingen waarop de WOZ-waarde staat, dan geldt dat meestal als de beschikking. Je hebt dan zes weken na de dagtekening voor je bezwaar (art. 6:7 Awb).
• Opvragen. Kreeg je niets, dan kun je de waarde altijd bekijken in het WOZ-waardeloket. Dat is genoeg om te controleren. Wil je bezwaar maken, vraag de gemeente dan formeel om een WOZ-beschikking. De Waarderingskamer noemt formeel opvragen alleen nodig als je bezwaar wilt maken.
• In de loop van het jaar ingetrokken. Ben je na 1 januari gaan huren, dan kun je de gemeente om een beschikking vragen (art. 26 Wet WOZ). Die geldt vanaf het moment dat je huurder werd.

Vraag tegelijk om de gegevens achter de waarde (art. 40 lid 2 Wet WOZ) en lees hoe je de WOZ-waarde opvraagt.

Wat zet je in je bezwaar?

Hetzelfde als een eigenaar, met één extra punt: leg uit waarom je belang hebt. Bijvoorbeeld:

Ik huur deze woning met een gereguleerde huur van € [bedrag] per maand. De WOZ-waarde telt mee in de puntentelling. Een lagere WOZ-waarde verlaagt de maximale huurprijs van mijn woning tot € [bedrag], dat raakt mijn huur rechtstreeks.

Daarna volgen je gronden: oppervlakte, referentiewoningen of de staat van de woning. Gebreken waar je verhuurder niets aan doet, kunnen ook een rol spelen in de waarde. Een voorbeeldbrief vind je in voorbeeld bezwaarschrift WOZ.