WOZ-waarde en huurprijs: hoe telt de WOZ mee in het puntenstelsel?

Kort antwoord

Bij een zelfstandige huurwoning levert de WOZ-waarde punten op in het woningwaarderingsstelsel, en die punten bepalen de maximale huurprijs. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) geldt dit tot en met 186 punten, dus ook voor middenhuur. De WOZ-punten mogen meestal niet meer dan 33% van het totaal zijn. Je gebruikt de laatst vastgestelde WOZ-waarde.

Wil je weten of dit voor jouw woning speelt? Doe de gratis WOZ-check

In dit artikel8 onderdelen

Hoe werkt het puntenstelsel?

Een zelfstandige huurwoning krijgt punten voor onder meer de oppervlakte, de energieprestatie, de keuken, het sanitair en de WOZ-waarde. Het totaal bepaalt de maximale huurprijs. Dat stelsel heet het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 inging, geldt het puntenstelsel voor woningen tot en met 186 punten. Daarmee valt ook middenhuur onder een maximale huurprijs. De Huurcommissie beslist in geschillen over de huurprijs en gebruikt daarvoor haar beleidsboek.

Hoe reken je de WOZ-punten uit?

De WOZ-punten bestaan uit twee delen die je optelt en afrondt op een kwart punt. De bedragen voor 2026 (WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025):

WOZ-waarde gedeeld door € 16.954.
WOZ-waarde per m² gedeeld door € 268. Je deelt de WOZ-waarde eerst door de oppervlakte van de vertrekken, overige ruimten en eventuele parkeerplaatsen.

In 2025 waren die bedragen € 15.329 en € 242. Ze worden elk jaar aangepast.

Rekenvoorbeeld

Een appartement van 60 m² heeft een WOZ-waarde van € 300.000 (waardepeildatum 1 januari 2025).

Deel 1: € 300.000 / € 16.954 = 17,69 punten.
Deel 2: € 300.000 / 60 m² = € 5.000 per m². Gedeeld door € 268 = 18,66 punten.
Samen ruim 36 punten voor de WOZ-waarde.

Zou de WOZ-waarde € 20.000 lager zijn, dan krijgt de woning ongeveer 2,4 punten minder. Elke WOZ-euro telt zo twee keer mee: in beide delen.

De 33%-grens

De WOZ-waarde mag meestal niet meer dan 33% van het totaal aantal punten opleveren. Dat moet voorkomen dat een kleine woning in een dure stad alleen door de WOZ-waarde een hoge huur krijgt. De regels uit het beleidsboek van de Huurcommissie:

Heeft de woning zonder de grens minder dan 187 punten, dan geldt de grens niet.
Heeft de woning zonder de grens 187 punten of meer, en met de grens minder dan 187, dan krijgt de woning minimaal 186 punten.
De grens geldt niet voor kleine nieuwbouwwoningen (kleiner dan 40 m²) in de regio's Amsterdam en Utrecht, opgeleverd in 2018 tot en met 2022.
Voor nieuwbouw of verbouw uit 2015 tot en met 2019 met minimaal 110 punten voor de overige onderdelen geldt een minimum van 40 WOZ-punten.
De grens geldt niet als de woning met de minimum WOZ-waarde is gewaardeerd.

Welke WOZ-waarde telt?

De Huurcommissie gebruikt de laatst vastgestelde WOZ-waarde op de datum die in de procedure telt. Begint je huurcontract op 1 augustus 2026, dan geldt de WOZ-waarde voor 2026, met waardepeildatum 1 januari 2025.

Is er geen WOZ-waarde, dan geldt 85% van een taxatie door een register-taxateur. Is die er ook niet, dan geldt een minimum WOZ-waarde. Voor een procedure met peildatum 1 januari 2026 is dat € 85.806.

Wat betekent dit voor huurder en verhuurder?

Voor een huurder betekent een hogere WOZ-waarde een hogere maximale huur. Voor een verhuurder betekent een lagere WOZ-waarde minder punten en dus een lagere maximale huur. Daarom is een te lage WOZ-waarde voor een verhuurder soms nadelig. Lees daarover is een te lage WOZ-waarde een probleem.

Huurders krijgen soms zelf een WOZ-beschikking. Volgens de Hoge Raad (8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:238) is een bezwaar van een huurder niet-ontvankelijk als vaststaat dat hij door een andere WOZ-waarde niet beter af kan zijn, bijvoorbeeld omdat de huurprijs er niet van afhangt. Lees meer in WOZ-bezwaar als huurder.

Twijfel je of je huur te hoog is, dan kun je de Huurcommissie vragen de huurprijs te toetsen. Controleer eerst zelf de oppervlakte; die telt in het puntenstelsel ook los mee. Zie gebruiksoppervlakte en de WOZ.

Veelgestelde vragen

Hoeveel punten levert de WOZ-waarde op in 2026?

Je deelt de WOZ-waarde door € 16.954 en telt daar de WOZ-waarde per m² gedeeld door € 268 bij op. Een woning van 60 m² met een WOZ-waarde van € 300.000 krijgt zo ruim 36 punten.

Wat is de 33%-regel voor de WOZ-waarde in het puntenstelsel?

De WOZ-punten mogen niet meer dan 33% van het totaal aantal punten zijn. De grens geldt niet als de woning zonder de grens onder de 187 punten blijft, en er zijn uitzonderingen voor bepaalde nieuwbouw.

Welke WOZ-waarde gebruikt de Huurcommissie?

De laatst vastgestelde WOZ-waarde op de peildatum van de procedure. Bij een huurcontract dat ingaat op 1 augustus 2026 is dat de WOZ-waarde voor 2026, met waardepeildatum 1 januari 2025.

Kan ik als huurder bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

Alleen als je er belang bij hebt, bijvoorbeeld omdat je huurprijs afhangt van het puntenstelsel. Kun je door een andere WOZ-waarde niet beter af zijn, dan is je bezwaar niet-ontvankelijk (Hoge Raad 8 maart 2024).

Bronnen4

De officiële bronnen waarop dit artikel steunt.