Waarom heeft mijn buurman een lagere WOZ-waarde?

Waar komt het verschil meestal vandaan?

Twee woningen die er van de straat hetzelfde uitzien, kunnen voor de WOZ flink verschillen. De gemeente waardeert elke woning op haar eigen kenmerken. De belangrijkste:

• Gebruiksoppervlakte. Een dakkapel, uitbouw of bewoonbare zolder levert extra vierkante meters op. Zie gebruiksoppervlakte.
• Perceel. Een hoekwoning of een woning met een diepere tuin heeft vaak meer grond. Grond telt bij een grondgebonden woning zwaar mee. Zie perceel en bijgebouwen.
• Bijgebouwen, zoals een garage, berging of carport.
• Secundaire kenmerken. In het model-taxatieverslag van de Waarderingskamer staan er zeven: kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningen, energiezuinigheid, ligging, uitstraling en doelmatigheid. Een buurman met een gedateerde keuken of achterstallig onderhoud kan daar lager scoren.
• Woningtype. Een tussenwoning, hoekwoning of twee-onder-een-kapwoning heeft elk een andere marktwaarde.

Een verschil van een paar procent kan dus helemaal kloppen.

Hoe vergelijk je je woning met die van de buren?

1. Zoek de waarde op in het WOZ-waardeloket. Daar zie je ook bouwjaar, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte.
2. Vergelijk de oppervlakte met de gegevens in de BAG Viewer van het Kadaster. Heeft jouw woning meer vierkante meters in de BAG dan je echt hebt, dan is dat een concrete fout.
3. Lees je eigen taxatieverslag. Daarin staan je kenmerken, scores en referentiewoningen. Het verslag van de buren krijg je niet; dat krijgt alleen de belanghebbende zelf. Zie taxatieverslag lezen.
4. Reken per vierkante meter. Deel de WOZ-waarde door de gebruiksoppervlakte. Ligt jouw prijs per m² veel hoger dan die van gelijke woningen in de straat, zoek dan uit waarom.

Vind je een fout in je eigen kenmerken, dan is dat de sterkste grond voor bezwaar. Lees hoe je referentiewoningen controleert.

Kun je je beroepen op gelijke behandeling?

Dat lukt zelden. De WOZ-waarde moet de marktwaarde van jouw woning zijn. Dat de gemeente de buurwoning te laag heeft gewaardeerd, maakt jouw waarde nog niet te hoog.

Rechters accepteren een beroep op het gelijkheidsbeginsel in WOZ-zaken alleen in twee situaties:

• Begunstigend beleid. De gemeente heeft bewust, zonder goede reden, andere eigenaren een lagere waarde gegeven.
• De meerderheidsregel. Bij een meerderheid van echt gelijke woningen is de waarde te laag vastgesteld, door een fout die niet toevallig is.

Hoe streng dat is, laten een paar uitspraken zien. De Rechtbank Den Haag oordeelde dat één te laag gewaardeerde buurwoning niet genoeg is (ECLI:NL:RBDHA:2016:15743). De Rechtbank Noord-Holland wees een beroep af omdat de buurwoning anders op het perceel lag en een andere uitbouw had: dan zijn het geen gelijke gevallen (ECLI:NL:RBNHO:2020:10639). Het Gerechtshof Amsterdam vond het beroep onvoldoende omdat niet bleek dat er minstens twee identieke woningen lager waren gewaardeerd (ECLI:NL:GHAMS:2022:310).

Het kan wel slagen. Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch verlaagde in 2021 een waarde van € 350.000 naar € 317.000. Twee identieke woningen in dezelfde straat stonden op € 317.000 en € 316.000. De gemeente had bij meerdere van die woningen een te kleine oppervlakte gebruikt. Het hof zag dat als een structurele fout, niet als een toevallige (ECLI:NL:GHSHE:2021:2751).

Wat moet je laten zien?

Wil je je toch op de buren beroepen, dan moet je aannemelijk maken dat de woningen identiek zijn: zelfde type, oppervlakte, perceel, bouwjaar en staat. Kleine verschillen kunnen al genoeg zijn om het beroep te laten mislukken. De Rechtbank Rotterdam vond woningen niet identiek omdat twee ervan een eigen parkeerplaats hadden (ECLI:NL:RBROT:2021:4948). Gebruik het daarom als aanvullend argument, naast een onderbouwing waarom jouw eigen waarde te hoog is. Zie hoe groot je kans van slagen is.