Hoe controleer je de WOZ-waarde van je woningportefeuille?

Wanneer krijg je de WOZ-waarden van al je woningen?

De gemeente moet de WOZ-beschikking nemen binnen acht weken na het begin van het jaar (art. 24 lid 1 Wet WOZ). Veel gemeenten maken de waarden rond 25 februari bekend. Voor belastingjaar 2027 krijg je dus eind februari 2027 de waarden met waardepeildatum 1 januari 2026.

Als eigenaar krijg je de beschikking voor elke woning die je op 1 januari bezit (art. 24 lid 3 Wet WOZ). Heb je meerdere woningen in dezelfde gemeente, dan mag de gemeente de beschikkingen samenvoegen in één geschrift (art. 24 lid 8). Krijg je voor die woningen ook een aanslag OZB, dan staan de beschikkingen op hetzelfde aanslagbiljet (art. 24 lid 9).

Heb je woningen in verschillende gemeenten, dan krijg je meerdere biljetten, elk met een eigen dagtekening. Soms komt het biljet van een belastingsamenwerking die voor meerdere gemeenten werkt.

Kocht je in de loop van het jaar een woning, dan staat die niet op jouw biljet. Je kunt de gemeente om een eigen beschikking vragen. Die moet binnen acht weken komen (art. 26 Wet WOZ).

Stap 1: haal alle waarden op

Hoe je de waarde van één woning vindt, staat in WOZ-waarde opvragen. Met meerdere woningen werken deze routes het snelst:

• MijnOverheid. Na één keer inloggen met DigiD zie je de gegevens van alle gemeenten die op WOZ-inzage zijn aangesloten. Gemeenten kunnen daar ook het taxatieverslag aanbieden. Een gemeente die niet is aangesloten, zie je daar niet.
• Het belastingloket van elke gemeente of belastingsamenwerking. Daar staan de beschikkingen en meestal de taxatieverslagen.
• Het WOZ-waardeloket. Handig om je woningen te vergelijken met andere woningen. Je kunt wel per periode maar een beperkt aantal woningen opvragen, en massaal of automatisch gegevens ophalen is niet toegestaan.

Stap 2: maak een overzicht

Zet elke woning op één regel. Bruikbare kolommen:

• adres en WOZ-objectnummer;
• gemeente of belastingsamenwerking;
• dagtekening van de beschikking en de laatste dag voor bezwaar;
• WOZ-waarde vorig jaar en dit jaar, en de stijging in procenten;
• bouwjaar en oppervlakte uit het taxatieverslag of het WOZ-waardeloket;
• de huur, en of die gereguleerd is;
• of het taxatieverslag binnen is.

De laatste bezwaardag reken je per beschikking uit met de termijncalculator. Een stijging die veel hoger is dan in de rest van de gemeente, vergelijk je met de WOZ-cijfers per gemeente.

Stap 3: kies waar bezwaar loont

Bij een portefeuille hoef je niet tegen elke waarde bezwaar te maken. Kijk per woning naar twee dingen.

Is de waarde waarschijnlijk te hoog? Aanwijzingen zijn een woning die duidelijk hoger staat dan vergelijkbare woningen in dezelfde straat of hetzelfde complex, een oppervlakte die niet klopt, of een staat van onderhoud die slechter is dan de gemeente aanneemt. Hoe je dat met verkochte woningen toetst, lees je in referentiewoningen controleren.

Wat levert een lagere waarde op?

• OZB. Als eigenaar van een woning betaal je het OZB-tarief maal de WOZ-waarde. De gemeenteraad stelt het tarief elk jaar vast. Bij het voorbeeldtarief van de Waarderingskamer, 0,080%, scheelt elke € 10.000 lagere waarde € 8 per jaar.
• Box 3. Voor de aangifte over 2026 gebruik je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025. Is de huurder beschermd, dan telt een percentage mee: van 73% tot 100%, afhankelijk van de kale jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde. Bij tijdelijke verhuur geldt altijd 100%. Dat geldt ook bij verhuur aan bijvoorbeeld je kind of je eigen bv tegen een huur die veel lager is dan normaal. Meer in de WOZ-waarde in box 3.
• Huurpunten. Bij een woning met een gereguleerde huur telt de WOZ-waarde mee in de punten voor de maximale huur. Een lagere waarde kan dat maximum verlagen. Ligt je huur op of vlak onder het maximum, reken dan eerst na met de huurpuntentool. Hoe je die afweging maakt, staat in WOZ-bezwaar als verhuurder.

Het kan ook andersom. Volgens de Waarderingskamer mag je als verhuurder bezwaar maken tegen een te lage waarde, omdat die je huurpunten kost. Je betaalt dan wel meer OZB.

Rekenvoorbeeld

Dit voorbeeld is verzonnen. Je hebt drie woningen in dezelfde gemeente, met een OZB-tarief van 0,080%.

Woning A heeft een beschermde huurder en levert € 13.200 kale huur per jaar op: 3,3% van de WOZ-waarde. In box 3 tel je dan 90% mee. Bij € 360.000 is de huur 3,7% van de waarde en blijft het 90%. Een waarde die € 40.000 lager is, geeft dan € 36.000 minder in box 3. Let op: bij een lagere waarde is de huur een hoger percentage van die waarde. Komt dat over een grens van de tabel, dan telt een hoger percentage mee. Bij woning B is het verschil klein en kost een lagere waarde je mogelijk huurpunten. Hier richt je je dus op woning A.

Stap 4: vraag de taxatieverslagen op

Voor de woningen die je kiest, vraag je het taxatieverslag op. Online is dat gratis, via MijnOverheid of de website van de gemeente. Je kunt het ook schriftelijk bij de gemeente opvragen. Daarin staan de kenmerken die de gemeente gebruikte en in de regel drie tot vijf verkochte, vergelijkbare woningen. Hoe je meer gegevens opvraagt, lees je in taxatieverslag opvragen.

Stap 5: maak per gemeente bezwaar

Je hebt zes weken na de dagtekening van elke beschikking (art. 6:7 Awb). Heb je woningen in meerdere gemeenten, dan lopen er dus meerdere termijnen. Zet ze in je overzicht. Komt een taxatieverslag niet op tijd binnen, dien dan een pro-forma bezwaar in.

Staan meerdere beschikkingen op één biljet, dan kun je in één bezwaarschrift tegen al die beschikkingen bezwaar maken. Noem per woning het adres en het objectnummer, en per woning je redenen. Voor de kostenvergoeding telt dat als één bezwaar, ook als de besluiten van verschillende gemeenten op één biljet van een belastingsamenwerking staan (Hof 's-Hertogenbosch 21 november 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:4296). Krijg je gelijk, dan krijg je dus één vergoeding. Die kan wel hoger uitvallen als de zaak zwaarder weegt. Bezwaar tegen een beschikking die op het OZB-biljet staat, geldt ook als bezwaar tegen de OZB-aanslag, tenzij je iets anders zegt (art. 30 lid 2 Wet WOZ).

Wat er in het bezwaarschrift moet, zie je in het voorbeeld-bezwaarschrift. De gemeente heeft tot het eind van het jaar om op je bezwaar te beslissen.

Wanneer schakel je een taxateur in?

Zelf bezwaar maken is gratis. Een eigen taxatierapport kost geld, dus het loont vooral als het verschil groot is, als het om een bijzondere woning gaat of als je denkt dat dezelfde fout bij meerdere woningen in één complex zit. De kosten van een deskundige die voor je een verslag maakte, kunnen vergoed worden als je gelijk krijgt (art. 1 Besluit proceskosten bestuursrecht). Meer hierover in zelf bezwaar maken of een bureau.