WOZ-waarde in box 3: tweede woning en verhuurde woning

Wanneer valt een woning in box 3?

Je eigen woning, je hoofdverblijf, valt in box 1. Een woning die je niet zelf als hoofdverblijf gebruikt, valt in box 3. Denk aan een vakantiewoning of een woning die je verhuurt. Box 3 belast je vermogen op 1 januari van het jaar. Voor een woning in Nederland is de WOZ-waarde het uitgangspunt.

De Belastingdienst maakt onderscheid tussen een 2e woning (bijvoorbeeld een vakantiehuis dat je zelf gebruikt) en een verhuurde woning. Een verhuurde woning geef je op als "overige onroerende zaak".

Welke WOZ-waarde vul je in?

Box 3 kijkt naar je bezittingen op 1 januari van het belastingjaar. Voor een woning in Nederland gebruik je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari van het jaar daarvoor. Dat is de WOZ-waarde die geldt voor het belastingjaar zelf.

Let op: je gebruikt dus niet de beschikking van het jaar daarna. De Belastingdienst schrijft voor de aangifte 2026 letterlijk dat het voor een woning in Nederland gaat om de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025.

Heb je de woning in erfpacht, dan trek je de waarde van de toekomstige canons af: zeventien keer de jaarlijkse canon.

Verhuurde woning: de leegwaarderatio

Een verhuurde woning is minder waard dan een leeg huis, omdat de huurder huurbescherming heeft. Daarom tel je een percentage van de WOZ-waarde mee. Dat percentage hangt af van de jaarhuur (kale huur × 12) als percentage van de WOZ-waarde:

Er zijn uitzonderingen. Bij tijdelijke verhuur, zoals vakantieverhuur, tel je altijd 100% mee. Verhuur je aan iemand met wie je een band hebt voor een lagere huur dan gebruikelijk, dan ook 100%.

Rekenvoorbeeld

Je verhuurt een appartement voor € 950 kale huur per maand. De WOZ-waarde voor 2026 (waardepeildatum 1 januari 2025) is € 300.000.

• Jaarhuur: € 950 × 12 = € 11.400.
• Als percentage van de WOZ-waarde: € 11.400 / € 300.000 = 3,8%.
• Dat valt in de schijf "meer dan 3% tot 4%": je telt 90% mee.
• Waarde in box 3 op 1 januari 2026: 90% × € 300.000 = € 270.000.

Was de WOZ-waarde € 20.000 lager geweest, dan telde je € 18.000 minder mee in box 3. Een te hoge WOZ-waarde werkt dus ook door in je vermogensbelasting. Daartegen maak je bezwaar bij de gemeente, binnen zes weken na de dagtekening. Lees hoe je bezwaar maakt.

Lager werkelijk rendement aantonen

Tot er nieuwe box 3-wetgeving is, rekent de Belastingdienst met een fictief rendement. Is je werkelijke rendement lager, dan mag je dat aantonen. Bij een 2e woning tellen dan ook de waardestijging en de inkomsten mee. Kosten zoals onderhoud mag je daarbij niet aftrekken. Een investering die de WOZ-waarde verhoogde, mag je wel van de WOZ-waarde aan het eind van het jaar aftrekken.

Wat verandert er in 2027 en daarna?

De Tweede Kamer nam de Wet werkelijk rendement box 3 op 12 februari 2026 aan. Volgens dat wetsvoorstel gaat box 3 per 1 januari 2028 uit van het werkelijke rendement. De Eerste Kamer besloot op 30 juni 2026 de stemming aan te houden tot een aangekondigde wijziging (novelle) is behandeld. Begin oktober 2026 was er in de Eerste Kamer nog niet over gestemd.

In een Kamerbrief van 29 september 2026 stelt het kabinet nieuwe stappen voor:

• In 2027 gaat het forfait voor overige bezittingen, waaronder volgens de brief huurinkomsten en het voordeel uit eigen gebruik van onroerende zaken, met 1,5 procentpunt omhoog. Het heffingsvrij vermogen gaat terug naar € 30.846.
• Per 2028 komt er een vermogenswinstbelasting voor financiële instrumenten, zoals aandelen en obligaties.
• Voor de overige vermogensbestanddelen volgt de overstap naar een volledige vermogenswinstbelasting in 2030. Wat dat precies betekent voor een tweede of verhuurde woning, staat niet met zoveel woorden in de brief.

Volgens de brief moet de novelle vóór 31 december 2026 door de Eerste Kamer zijn aangenomen. Niets hiervan is al wet. Lees meer in ons nieuwsbericht over box 3 in 2027.