WOZ-beschikking aanvragen als nieuwe eigenaar of huurder

Waarom krijg je als nieuwe eigenaar geen beschikking?

De gemeente stuurt de WOZ-beschikking aan wie aan het begin van het kalenderjaar eigenaar of gebruiker is (art. 24 lid 3 Wet WOZ). Koop je een huis in maart, dan is de beschikking van dat jaar al naar de verkoper gegaan. Hetzelfde geldt als je na 1 januari een woning gaat huren of een woning erft.

Ben je op 1 januari van het jaar erna eigenaar, dan krijg je die beschikking vanzelf (art. 24 lid 3 Wet WOZ). Huurders van een woning krijgen hem volgens de Waarderingskamer niet altijd automatisch. Voor het jaar waarin je eigenaar of huurder werd, mag de gemeente uit zichzelf een beschikking sturen (art. 26 lid 1 Wet WOZ). Doet ze dat niet, dan moet je er zelf om vragen.

Wie mag een beschikking aanvragen?

Art. 26 Wet WOZ geldt voor iemand die in de loop van het jaar:

• eigenaar wordt, of een ander recht op de woning krijgt, zoals bezit of een beperkt recht, of
• gebruiker wordt, bijvoorbeeld als huurder.

De Waarderingskamer noemt als voorbeelden een koper, een erfgenaam en een nieuwe huurder. Een erfgenaam kan de waarde nodig hebben voor de erfbelasting, zie WOZ-waarde bij erfenis en schenking. Een huurder heeft er vooral iets aan als de huur onder het woningwaarderingsstelsel valt. Huur je in de vrije sector, dan heb je meestal geen belang bij een lagere waarde. Lees daarover WOZ-bezwaar als huurder.

Was je op 1 januari al mede-eigenaar en staat de beschikking op naam van een ander, dan is art. 26 niet de route. Dan vraag je een beschikking als medebelanghebbende (art. 28 Wet WOZ). Dat staat in WOZ-bezwaar na een scheiding.

Wat heb je eraan?

Met een eigen beschikking krijg je een eigen bezwaarrecht. De beschikking is voor bezwaar vatbaar (art. 26 lid 1 Wet WOZ). Je bent dus niet afhankelijk van de verkoper, die misschien geen bezwaar heeft gemaakt.

Twee dingen moet je wel weten:

• De beschikking geldt pas vanaf het moment dat je eigenaar of gebruiker werd (art. 26 lid 2 Wet WOZ). Voor een koper is dat volgens de Waarderingskamer de datum van de akte van levering en inschrijving in het Kadaster. Voor een huurder de dag dat het gebruik begon. Voor een erfgenaam de dag van overlijden.
• Je OZB verandert niet. De OZB gaat uit van de situatie op 1 januari. Daarom heeft een beschikking die later in het jaar ingaat volgens de Waarderingskamer geen gevolg voor de OZB en de watersysteemheffing van dat jaar.

De waarde telt wel voor regelingen vanaf de ingangsdatum. De Waarderingskamer noemt de erfbelasting, het eigenwoningforfait en de maximale huur voor de rest van het jaar.

Het is geen kopie van de beschikking van de verkoper. De Hoge Raad noemde zo'n beschikking in 2013 een nieuwe waardevaststelling (ECLI:NL:HR:2013:CA3934). In die zaak stelde de gemeente de waarde voor de erfgenaam lager vast dan voor de overleden eigenaar: € 340.000 in plaats van € 407.000.

Rekenvoorbeeld: huis gekocht in maart 2026

Je krijgt de sleutel op 16 maart 2026, de dag van de levering bij de notaris.

1. De beschikking voor 2026 (waardepeildatum 1 januari 2025) staat op naam van de verkoper. De verkoper krijgt ook de OZB-aanslag eigenaren voor heel 2026.
2. Je vraagt de gemeente om een eigen beschikking. Die geldt vanaf 16 maart 2026.
3. Vind je de waarde te hoog, dan maak je binnen zes weken bezwaar. Wordt hij verlaagd, dan geldt de lagere waarde vanaf 16 maart 2026.
4. Eind februari 2027 krijg je vanzelf de beschikking voor 2027, met waardepeildatum 1 januari 2026. Die bepaalt je OZB over 2027.

Gaat het je alleen om de OZB, dan heb je dus niets aan een beschikking voor 2026. Let dan vooral op de beschikking van 2027.

Hoe en bij wie vraag je hem aan?

Je vraagt de beschikking aan bij de gemeente waar de woning ligt, of bij de belastingorganisatie die de WOZ voor die gemeente uitvoert. Volgens de Waarderingskamer is het verzoek vormvrij: schriftelijk, per e-mail, mondeling of telefonisch. Het moet wel duidelijk zijn wat je vraagt. Zet daarom in je verzoek:

• je naam en je huidige adres;
• het adres van de woning en, als je het hebt, het WOZ-objectnummer;
• het belastingjaar;
• de datum waarop je eigenaar of huurder werd, met bewijs als je dat hebt (akte van levering of huurcontract);
• dat je vraagt om een voor bezwaar vatbare beschikking op grond van art. 26 Wet WOZ.

Een schriftelijk verzoek of een verzoek via het online loket is het makkelijkst terug te vinden als er later discussie is. Vraag meteen ook het taxatieverslag, dan kun je de waarde direct controleren.

Hoe lang heb je om het aan te vragen?

De wet noemt geen termijn voor het verzoek. Maar wacht niet te lang. Het hof 's-Hertogenbosch oordeelde op 20 november 2024 dat zo'n verzoek toch binnen een redelijke termijn moet komen (ECLI:NL:GHSHE:2024:3646). In die zaak vroegen de erfgenamen de beschikking pas negen jaar na het overlijden aan. Dat was te laat. Waar de grens precies ligt, staat niet in de wet. Doe het verzoek daarom zo snel mogelijk, liefst in het jaar zelf.

Hoe lang duurt het?

De gemeente moet binnen acht weken na je verzoek beslissen (art. 26 lid 1 Wet WOZ). Lukt dat niet, dan moet de gemeente je volgens de Waarderingskamer binnen die acht weken laten weten wanneer je wel een besluit krijgt. Hoor je niets en zijn de acht weken voorbij, dan kun je de gemeente schriftelijk in gebreke stellen. Daarna kan een dwangsom gaan lopen.

En dan: zes weken voor bezwaar

Op de beschikking staat een dagtekening. Vanaf de dag erna heb je zes weken om bezwaar te maken (art. 6:7 Awb en art. 22j AWR). Je laatste dag reken je uit met de termijncalculator. Hoe je bezwaar maakt, lees je bij WOZ-bezwaar maken.

Kost het geld?

Art. 26 Wet WOZ noemt geen kosten voor het verzoek. Voor de behandeling van een bezwaar mag de gemeente geen kosten rekenen (art. 7:15 Awb).

Verschil met de WOZ-waarde opzoeken

Wil je alleen weten wat de WOZ-waarde is, dan heb je geen beschikking nodig. In het WOZ-waardeloket zie je zonder inloggen de waarde van elke woning. Maar met een waarde uit het loket kun je geen bezwaar maken. De Waarderingskamer zegt het zo: formeel opvragen bij de gemeente is alleen nodig als je ook bezwaar wilt maken. Meer manieren om de waarde te vinden staan in WOZ-waarde opvragen.