WOZ-waarde bij erfenis en schenking: welke waarde telt?

Welke WOZ-waarde gebruik je bij een erfenis?

Een woning wordt voor de erfbelasting gewaardeerd op de WOZ-waarde voor het kalenderjaar waarin je erft. Je mag ook kiezen voor de WOZ-waarde van het jaar daarna (art. 21 lid 5 Successiewet). De Belastingdienst raadt aan de laagste te kiezen, omdat dat voor jou het voordeligst is.

Een WOZ-waarde die begin van het jaar komt, heeft als waardepeildatum 1 januari van het jaar ervoor. Overlijdt iemand in 2026, dan kies je uit:

• de WOZ-waarde 2026, met waardepeildatum 1 januari 2025;
• de WOZ-waarde 2027, met waardepeildatum 1 januari 2026, als die al bekend is.

Is de WOZ-waarde van het volgende jaar nog niet bekend als je aangifte doet, dan vul je die van het jaar van overlijden in. Blijkt de waarde van het volgende jaar later lager te zijn, dan mag je volgens de Belastingdienst alsnog bezwaar maken tegen de aanslag erfbelasting, ook na de gewone termijn van zes weken.

Rekenvoorbeeld

Je moeder overlijdt in juni 2026. Haar woning heeft een WOZ-waarde 2026 van € 420.000. De WOZ-waarde 2027 komt eind februari 2027 en is € 440.000. Je doet aangifte in april 2027.

• Je kiest de laagste waarde: € 420.000.
• Was de WOZ-waarde 2027 € 405.000 geweest, dan koos je die en scheelde het € 15.000 in de waarde van de erfenis.

Is de woning verbouwd of beschadigd?

Is er in het jaar van overlijden, maar vóór het overlijden, iets met de woning gebeurd dat de waarde verandert, dan geldt de waarde in de staat op het moment van overlijden (art. 21 lid 7 Successiewet). Denk aan een grote verbouwing. De Belastingdienst zegt dan: ga uit van de marktwaarde.

Rust er erfpacht op de woning, dan mag je de WOZ-waarde verminderen met 17 keer de jaarlijkse canon.

Verhuurde woning: de leegwaarderatio

Erf je een woning die verhuurd is met huurbescherming, dan tel je een percentage van de WOZ-waarde mee (art. 21 lid 8 Successiewet). Dat percentage hangt af van de jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde. Het ligt sinds 2023 tussen 73% (jaarhuur tot 1%) en 100% (jaarhuur meer dan 5%). De volledige tabel staat bij de WOZ-waarde in box 3.

Er zijn uitzonderingen. Bij tijdelijke verhuur geldt de tabel niet. Ben je zelf de huurder van de woning die je erft, dan geef je de volle WOZ-waarde op. En werd de woning voor een ongebruikelijk lage huur verhuurd aan familie of een zakelijke relatie, dan geldt vanaf 2026 ook de WOZ-waarde.

Schenking van een woning

Voor schenkbelasting gelden dezelfde regels. Krijg je in 2026 een woning geschonken, dan kies je tussen de WOZ-waarde 2026 en 2027 en mag je de laagste gebruiken. Is die van 2027 nog niet bekend, dan vul je die van 2026 in.

Koop je een woning van je ouders voor minder dan de WOZ-waarde, dan is het verschil een schenking. Voorbeeld van de Belastingdienst: WOZ-waarde € 510.000, koopprijs € 400.000. Dan is € 110.000 geschonken.

De WOZ-waarde is te hoog: wat nu?

De inspecteur van de erf- en schenkbelasting mag geen lagere waarde gebruiken dan de WOZ-beschikking. Je kunt in je aangifte dus niet zelf een lagere waarde opgeven. Dat bevestigt de Kennisgroep van de Belastingdienst (KG:063:2023:31).

De weg loopt via de gemeente:

1. Bezwaar binnen zes weken. Is de beschikking nog vers, dan kunnen de erfgenamen bezwaar maken. Lees bezwaar maken namens iemand anders.
2. Een eigen beschikking vragen. Wordt iemand anders in de loop van het jaar eigenaar, dan kan die de gemeente vragen om een eigen WOZ-beschikking. De gemeente moet die binnen acht weken sturen (art. 26 Wet WOZ). Tegen die beschikking kun je weer bezwaar maken.

Onderbouw je bezwaar met feiten: gebreken aan de woning, verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum, of een taxatierapport. Een verkoopprijs van de woning zelf kort na het overlijden zegt iets, maar alleen als die verkoop dicht bij de waardepeildatum lag. Zie hoe je bezwaar maakt.