Funderingsproblemen en je WOZ-waarde: wat telt mee?

Waarom fundering de waarde kan drukken

Veel oudere woningen in West- en Noord-Nederland staan op houten palen. Staat het grondwater te laag, dan kan het hout gaan rotten (paalrot). Op slappe grond kunnen woningen ook verzakken door een te ondiepe fundering. Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) schatte in 2023 dat circa 1 miljoen woningen met funderingsproblemen te maken kunnen krijgen, met gemiddeld zo'n €80.000 herstelkosten per eigenaar.

Een koper die weet dat de fundering op termijn hersteld moet worden, biedt minder. Dat is waarom het in de WOZ-waarde kan meetellen. De WOZ-waarde is immers de prijs die je woning bij verkoop zou opbrengen (art. 17 lid 2 Wet WOZ).

Hoe verwerkt de gemeente het?

De Waarderingskamer schrijft in haar Vraagbaak voor gemeenten dat funderingsproblemen invloed kunnen hebben op de marktwaarde. Twee situaties:

• Er zijn verkopen van vergelijkbare woningen met hetzelfde probleem. Dan zit het effect al in die verkoopprijzen en is geen aparte aftrek nodig.
• Die verkopen zijn er niet. Dan moet de gemeente onderzoeken of een aftrek nodig is en hoe groot. Dat hangt vooral af van wat de eigenaar zelf aan herstel moet betalen. Betaalt een ander de herstelkosten, dan leidt dat niet tot een aftrek.

Sommige gemeenten met veel funderingsproblemen hebben een vaste werkwijze. Dordrecht trekt in een aandachtsgebied de volledige herstelkosten van de waarde af als die bekend zijn. Zijn ze niet bekend, dan gaat er 20% van de geschatte waarde af. Dat bleek uit een presentatie van Dordrecht en de Waarderingskamer op een KCAF-bijeenkomst in 2024. Elke gemeente kan dit anders doen. Vraag bij je eigen gemeente na of er een beleidsregel is.

Wanneer slaagt een bezwaar niet?

Twee uitspraken laten zien waar het vaak misgaat:

• Het probleem speelt in de hele buurt of stad. De Rechtbank Den Haag oordeelde in 2019 dat funderingsproblemen die in nagenoeg de hele stad voorkomen, al zijn verwerkt in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (ECLI:NL:RBDHA:2019:9689).
• Er is niet aangetoond dat herstel nodig is. Het Gerechtshof Den Haag oordeelde in 2015 dat de eigenaar niet aannemelijk had gemaakt dat er op afzienbare termijn maatregelen aan de fundering nodig waren. Een advies van een architect om maatregelen te nemen was daarvoor niet genoeg. Het rapport bevatte ook geen verkoopprijzen of andere marktgegevens (ECLI:NL:GHDHA:2015:3363).

Welk bewijs heb je nodig?

1. Een funderingsonderzoek. Een rapport van een gespecialiseerd bureau, met de staat van de palen of de fundering en een advies over wanneer herstel nodig is. Hoe korter die termijn, hoe sterker je staat.
2. Een kostenraming of offerte voor het herstel.
3. Een brief of handhavingsbesluit van de gemeente, als de gemeente herstel heeft opgelegd of een termijn heeft gesteld.
4. Vergelijking met de referenties. Laat zien dat de woningen in het taxatieverslag géén funderingsprobleem hebben, of al hersteld zijn. Staan ze in dezelfde straat met dezelfde fundering, dan zit het probleem al in hun prijs. Zie referentiewoningen controleren.
5. Verkopen van woningen met bekende funderingsschade, als je die kunt vinden. Marktgegevens wegen bij de rechter zwaar.

Welke datum telt?

Het gaat om de staat op de toestandspeildatum, voor de WOZ 2027 meestal 1 januari 2026 (art. 18 Wet WOZ). Andere gebreken, zoals vocht of asbest, lees je in achterstallig onderhoud. Is het probleem ontdekt of ontstaan tussen 1 januari 2026 en 1 januari 2027? Volgens de Vraagbaak van de Waarderingskamer kunnen funderingsproblemen een bijzondere omstandigheid zijn die specifiek je woning betreft. Dan telt de staat op 1 januari 2027 (art. 18 lid 3 onderdeel c Wet WOZ). Dat je geen zichtbare schade hebt, is daarbij niet beslissend.

Is je fundering al hersteld?

Dan is de woning weer gewoon te vergelijken met woningen met een goede fundering. Is het herstel in het jaar vóór het belastingjaar uitgevoerd, dan geldt de staat op 1 januari van het belastingjaar (art. 18 lid 3 Wet WOZ).