WOZ-bezwaar bij achterstallig onderhoud of gebreken

Welke datum telt voor de staat van je woning?

De WOZ-waarde gaat uit van de staat van je woning op de toestandspeildatum (art. 18 lid 1 Wet WOZ). Voor belastingjaar 2027 is dat in de regel 1 januari 2026, dezelfde dag als de waardepeildatum.

Een gebrek telt dus mee als het er op 1 januari 2026 al was. Lekt je dak sinds de zomer van 2026 door gewone slijtage, dan telt dat voor 2027 niet. Wel voor 2028, als het dan nog niet is opgelost.

Er is één uitzondering. Is je woning in het jaar vóór het belastingjaar beschadigd door een gebeurtenis, zoals brand, dan geldt de staat op 1 januari van het belastingjaar (art. 18 lid 3 Wet WOZ). Volgens de Vraagbaak van de Waarderingskamer schuift de datum níet op als je in dat jaar alleen achterstallig onderhoud hebt weggewerkt.

Waarmee vergelijkt de gemeente?

De gemeente taxeert je woning door haar te vergelijken met verkochte woningen. Vanaf de WOZ 2027 moet het taxatieverslag ook kenmerken als de ligging, de kwaliteit, de onderhoudsstaat en de voorzieningen van je woning vermelden. Veel gemeenten geven daarbij een oordeel, zoals "normaal" of "matig", ook voor de referentiewoningen.

Dat betekent:

• Is jouw onderhoud als "normaal" beoordeeld terwijl het duidelijk slechter is, dan is de waarde waarschijnlijk te hoog.
• Zijn de referentiewoningen opgeknapt verkocht en is jouw woning dat niet, dan moet de gemeente dat verschil verwerken.
• Een keuken of badkamer die net zo oud is als die in vergelijkbare woningen uit dezelfde tijd, is geen gebrek. De verkoopprijzen van die woningen houden daar al rekening mee.

Kijk dus niet alleen naar je eigen woning, maar ook naar de foto's en beschrijvingen van de referenties. Zie referentiewoningen controleren.

Welke gebreken maken verschil?

Gebreken die een koper op 1 januari zou zien en waarvoor hij minder zou bieden. Denk aan:

• Vocht en schimmel: optrekkend vocht, lekkage, condens door slechte ventilatie.
• Lekkend of versleten dak of rotte kozijnen.
• Verouderde keuken of badkamer die echt aan vervanging toe is, en dan duidelijk ouder of slechter dan bij de referenties.
• Asbest: de Vraagbaak van de Waarderingskamer behandelt asbest net als bodemverontreiniging. Een aftrek hangt vooral af van de saneringskosten. Moet het op korte termijn weg om gezondheidsredenen, dan is de aftrek groter.
• Verzakking of funderingsproblemen: zie het aparte artikel over funderingsproblemen.

Waarom gaat een offerte niet van de waarde af?

De WOZ-waarde is de prijs die je woning zou opbrengen bij verkoop (art. 17 lid 2 Wet WOZ). Een koper trekt niet elke euro aan herstelkosten van zijn bod af. De Rechtbank Den Haag zei het zo: de waarde van herstel en verbetering is bij verkoop "over het algemeen aanmerkelijk minder" dan de werkelijke kosten (ECLI:NL:RBDHA:2013:12177). De eigenaar vroeg daar een verlaging gelijk aan zijn offerte van ongeveer €14.600. De rechtbank verlaagde de waarde met €5.000.

Een offerte is dus vooral bewijs dat het gebrek bestaat en hoe ernstig het is. Het bedrag zelf is geen rekensom.

Hoe bewijs je het?

1. Foto's met datum. Liefst van rond 1 januari 2026. Heb je oudere foto's, bijvoorbeeld van een lekkage in 2025, dan laten die zien dat het gebrek er op de peildatum al was.
2. Een rapport. Een bouwkundig rapport, een vochtmeting of een asbestinventarisatie weegt zwaarder dan je eigen beschrijving.
3. Offertes of facturen. Een offerte uit 2025 of begin 2026 laat zien dat het probleem toen al speelde.
4. Correspondentie. Een schademelding bij de verzekering of mails met een aannemer helpen om de datum vast te leggen.
5. Laat de gemeente kijken. Vraag in je bezwaar om een opname in je woning. Je bent niet verplicht om foto's aan te leveren, maar met bewijs sta je sterker.

Schrijf in je bezwaar per gebrek op wat er mis is, sinds wanneer, en waarom je woning daardoor slechter is dan de referentiewoningen.

Wat als je het gebrek later hebt opgelost?

Dat maakt voor de WOZ 2027 niet uit. Het gaat om de staat op de toestandspeildatum. Heb je in 2026 het dak vervangen, dan telt het oude dak nog voor 2027. Bewaar daarom je foto's van vóór de reparatie.

Wil je eerst weten of de rest van je taxatie klopt, dan kun je je gegevens in de gratis check zetten. Bezwaar maken zelf kost bij de gemeente niets.