Overlast in de buurt en je WOZ-waarde: windmolens, snelweg, bouw

Ligging hoort bij de waarde

De WOZ-waarde is de prijs die je woning bij verkoop zou opbrengen (art. 17 lid 2 Wet WOZ). Een koper let op de omgeving. Een woning direct aan een snelweg, naast een spoorlijn, onder een aanvliegroute of vlak bij windturbines brengt vaak minder op dan dezelfde woning in een rustige straat. Gemeenten nemen de ligging daarom mee als kenmerk van je woning.

De vraag is dus niet of er overlast is, maar of je woning daardoor minder waard is dan de woningen waarmee de gemeente vergelijkt.

Hebben de referenties dezelfde overlast?

Dit is het belangrijkste punt. Liggen de referentiewoningen aan dezelfde drukke weg of op dezelfde afstand van de windturbines, dan zit het effect al in hun verkoopprijzen. Een extra aftrek is dan dubbel. De Rechtbank Den Haag redeneerde zo bij een probleem dat in bijna de hele stad speelde: het waardedrukkende effect zit dan in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (ECLI:NL:RBDHA:2019:9689). De Waarderingskamer schrijft hetzelfde over aardbevingen: zijn er verkopen van woningen met een vergelijkbaar risico, dan is het effect al in de prijs verwerkt.

Bezwaar heeft dus vooral zin als jouw woning het wél heeft en de referenties níet. Bijvoorbeeld:

• jij woont aan de doorgaande weg, de referenties in een woonerf om de hoek;
• jij kijkt op een windturbine op 400 meter, de referenties liggen aan de andere kant van het dorp;
• jouw tuin grenst aan het spoor, die van de referenties niet.

Zet in je bezwaar concreet wat het verschil is, met afstanden en een kaartje of foto's. Hoe je de referenties nagaat, staat in referentiewoningen controleren.

Welke datum telt?

Het gaat om de situatie op de waardepeildatum, voor de WOZ 2027 is dat 1 januari 2026. Wat een koper toen wist of kon weten, telt mee. Een bekend plan voor een nieuwe weg of windpark kan de prijzen dus al drukken voordat er gebouwd wordt.

Gebeurt er iets in het jaar ná de waardepeildatum, dan geldt art. 18 lid 3 onderdeel c Wet WOZ. Volgens de Vraagbaak van de Waarderingskamer moet het dan gaan om een bijzondere omstandigheid die specifiek jouw woning raakt, en niet alle of zeer veel woningen in de gemeente. De Vraagbaak noemt als voorbeelden:

• een verandering in de verkeersdrukte van de weg waaraan je woont;
• een besluit tot aanleg van een windturbinepark, als verkopen daarna een waardeverandering laten zien;
• een bouwaanvraag in de omgeving, al vanaf de publicatie ervan;
• aardbevingen en funderingsproblemen.

Dan telt de toestand op 1 januari van het belastingjaar, tegen het prijspeil van de waardepeildatum. Dat kan je waarde verlagen, maar ook verhogen, bijvoorbeeld als een overlastgevend bedrijf verdwijnt.

Voorbeelden uit de praktijk

Windturbines. De gemeente Noordoostpolder had van 2013 tot 2015 een beleidsregel voor woningen bij het windpark: 5% aftrek binnen 1.000 meter, 2,5% tot 1.500 meter en 1,25% tot 2.000 meter, als er geen verkoopcijfers waren die iets anders lieten zien. Die regel is vervallen en gold alleen daar. Het laat wel zien dat gemeenten soms met een vaste aftrek werken. Vraag bij je eigen gemeente na of er zo'n regeling is.

Aardbevingen in Groningen. De Waarderingskamer schrijft dat gemeenten een aftrek moeten toepassen als er geen verkopen zijn van woningen met een vergelijkbaar risico. Zijn die er wel, dan zit het effect in de prijzen. Los daarvan heeft het Instituut Mijnbouwschade Groningen een eigen waardedalingsregeling. Die gebruikt de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2021 als grondslag, maar is een vergoeding en geen verlaging van je WOZ-waarde.

Snelweg, spoor en Schiphol. Hier werkt het meestal via de ligging in het taxatiemodel. Controleer of de gemeente je ligging lager heeft beoordeeld dan die van referenties in een rustigere straat.

Bewijs dat helpt

• Een kaart met afstanden van je woning en van de referenties tot de bron van overlast.
• Geluidsgegevens, bijvoorbeeld uit een geluidsbelastingkaart van de gemeente of provincie.
• Verkopen van woningen dicht bij de bron die lager uitkwamen dan vergelijkbare woningen verderop.
• Data van besluiten of vergunningen, om te laten zien of het plan op de waardepeildatum al bekend was.

Planschade is iets anders

Wil je geld terug omdat een overheidsbesluit, zoals een nieuw omgevingsplan, je woning minder waard maakte? Dan vraag je nadeelcompensatie aan bij de overheid die het besluit nam. Sinds 1 januari 2024 heet planschade onder de Omgevingswet nadeelcompensatie. Dat is een aparte procedure, met eigen regels: een deel van de schade valt onder het normaal maatschappelijk risico en wordt niet vergoed. Zo kregen eigenaren in de toenmalige gemeente Heerhugowaard geen vergoeding voor een waardedaling van €10.000 door windturbines, omdat die onder een maatschappelijk risico van 3% bleef (ECLI:NL:RBNHO:2022:4869). Een lagere WOZ-waarde en een vergoeding voor planschade sluiten elkaar niet uit, maar het ene levert niet automatisch het andere op.