Verbouwing en WOZ-waarde: wanneer telt je aanbouw mee?

De regel: staat op 1 januari, prijzen van een jaar eerder

Normaal kijkt de gemeente naar de staat van je woning op de waardepeildatum. Voor de WOZ 2027 is dat 1 januari 2026.

Is je woning in 2026 veranderd door bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging? Dan geldt de staat bij het begin van het belastingjaar, dus 1 januari 2027 (art. 18 lid 3 Wet WOZ). De waardepeildatum verschuift niet. De gemeente waardeert je verbouwde woning tegen de prijzen van 1 januari 2026.

Drie voorbeelden

Een dakkapel die in februari 2027 wordt geplaatst, telt dus niet mee in de WOZ-beschikking die je eind februari 2027 krijgt. Die komt pas in de WOZ 2028.

Wat telt als verbouwing?

Volgens de Vraagbaak van de Waarderingskamer gaat het om een echte verbetering: het woongenot of de gebruiksmogelijkheden nemen toe. Voorbeelden:

• een aanbouw, serre of dakkapel;
• een zolder of garage die bewoonbaar is gemaakt;
• extra voorzieningen, zoals centrale verwarming of isolatie.

Alleen achterstallig onderhoud wegwerken telt níet als verbetering. Een nieuw dak op een lekkend dak verandert de toestandspeildatum dus niet. Vervang je een keuken of badkamer, dan hangt het ervan af of het meer is dan gewoon onderhoud. Vraag de gemeente bij twijfel hoe ze het heeft beoordeeld.

Zonnepanelen, isolatie en energielabel

Zonnepanelen zijn volgens de Waarderingskamer in de regel onderdeel van de woning en tellen mee als ze de verkoopprijs verhogen. De toegevoegde waarde is vaak lager dan wat je investeerde en neemt af naarmate de panelen ouder worden. Ook isolatie en een beter energielabel kunnen meetellen, als uit de verkopen blijkt dat kopers ervoor betalen. Gemeenten hebben daarin geen keuze: alles wat de marktwaarde beïnvloedt, moet worden meegenomen.

Was de verbouwing op 1 januari nog niet klaar?

Dan kijkt de gemeente naar wat er op 1 januari stond. Een woning geldt volgens de Vraagbaak alleen als "in aanbouw" als ze tijdens de werkzaamheden niet bruikbaar is voor bewoning. Woonde je er gewoon, dan taxeert de gemeente de woning zoals die er op 1 januari bij stond, met het deel van de verbouwing dat toen af was.

Heeft de gemeente een verbouwing meegeteld die op 1 januari nog niet klaar was? Of een uitbouw die er helemaal niet staat? Dan is dat een duidelijke grond voor bezwaar. Lever foto's, facturen of een opleveringsdatum van de aannemer aan.

Hoe weet de gemeente het?

Gemeenten gebruiken onder meer omgevingsvergunningen, luchtfoto's, verkoopadvertenties en inlichtingenformulieren. Vraagt de gemeente je zo'n formulier in te vullen, dan ben je verplicht de gevraagde gegevens te geven (art. 47 AWR). Heeft de gemeente je verbouwing gemist, dan kan ze de waarde later nog verhogen met een herzieningsbeschikking, maar alleen op grond van een feit dat ze niet kende en redelijkerwijs niet kon kennen (art. 27 Wet WOZ).

Waar let je op in het taxatieverslag?

• Gebruiksoppervlakte. Klopt het aantal vierkante meters na de verbouwing? Een dakkapel kan zorgen dat een deel van de zolder meetelt. Zie gebruiksoppervlakte.
• Kwaliteit en voorzieningen. Is je hele woning als "goed" beoordeeld terwijl alleen de aanbouw nieuw is?
• Referentiewoningen. Vergelijkt de gemeente met woningen die al zo'n uitbouw hebben, dan hoort het verschil in de taxatie terug te komen. Zie referentiewoningen controleren.