WOZ-waarde van een appartement: waar let je op?

Een appartement is een eigen WOZ-object

Een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten, bestaat voor de WOZ uit afzonderlijke delen. Elk deel dat bedoeld is om als zelfstandig geheel te worden gebruikt, is een eigen onroerende zaak (art. 16 onderdeel c Wet WOZ). Je krijgt dus een beschikking voor jouw appartement, niet voor het hele gebouw.

Hoort er een berging of parkeerplaats bij die je zelf gebruikt, dan valt die meestal onder dezelfde WOZ-waarde. Staat de berging of parkeerplaats op je taxatieverslag terwijl je er geen hebt, of andersom, dan klopt de taxatie niet.

Welke referenties zijn goed?

Appartementen in hetzelfde complex zijn de beste vergelijking: zelfde bouwjaar, zelfde ligging, zelfde gemeenschappelijke voorzieningen. Het taxatieverslag noemt in de regel drie tot vijf goed vergelijkbare verkochte woningen. Kijk bij elke referentie naar:

• Gebruiksoppervlakte. De prijs per vierkante meter verschilt flink tussen een studio en een appartement van 90 m². Controleer jouw oppervlakte in de BAG. Zie gebruiksoppervlakte.
• Verdieping en lift. Een appartement op de vierde verdieping zonder lift is voor veel kopers minder aantrekkelijk dan een appartement op de begane grond of met lift. Een penthouse met uitzicht kan juist meer opbrengen.
• Buitenruimte. Balkon, dakterras of tuin, en de grootte en ligging daarvan.
• Berging en parkeerplaats. Een eigen parkeerplaats in een garage kan in de stad veel waard zijn.
• Staat en afwerking. Een gerenoveerde keuken en badkamer tegenover de originele uit de jaren tachtig.
• Ligging in het gebouw. Aan de drukke straat of aan de rustige binnenkant, op het noorden of op het zuiden.

Heeft de gemeente referenties uit een ander type complex gebruikt, bijvoorbeeld nieuwbouw met lift terwijl jouw portiekflat geen lift heeft? Dan moet het taxatieverslag laten zien hoe voor dat verschil is gecorrigeerd. Zie referentiewoningen controleren.

De VvE-reserve telt niet mee

Elke VvE spaart voor groot onderhoud. Koop je een appartement, dan neem je het aandeel van de vorige eigenaar in die reserve over. Volgens de Waarderingskamer moet de gemeente dat deel van de verkoopprijs eruit halen voordat ze met de verkoop vergelijkt.

Voorbeeld van de Waarderingskamer: een appartement wordt verkocht voor €200.000 en het aandeel in de VvE-reserve is €10.000. Voor het appartement zelf is dan €190.000 betaald. Dat bedrag gebruikt de gemeente voor de taxatie.

Bij veel VvE's is de reserve klein en zie je het verschil niet terug in het taxatieverslag. Heeft jouw VvE juist een grote reserve en de VvE van de referenties ook, vraag dan na of de gemeente ermee heeft gerekend.

VvE-bijdrage en servicekosten

De Vraagbaak van de Waarderingskamer is duidelijk: met de hoogte van de VvE-bijdrage wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden. Een hoge maandelijkse bijdrage is dus op zichzelf geen grond voor bezwaar. Servicekosten, bijvoorbeeld voor een huismeester of schoonmaak van het trappenhuis, zijn ook geen kenmerk van je appartement zelf.

Wat wel kan meetellen, is de staat van het gebouw. Moet er groot onderhoud gebeuren waarvoor de reserve niet genoeg is, zoals een nieuw dak of nieuwe kozijnen, en weten kopers dat? Dan kan dat de verkoopprijzen in het complex drukken. Zulke verkopen zie je dan terug in de referenties uit hetzelfde complex. Voor bezwaar heb je stukken van de VvE nodig, zoals een meerjarenonderhoudsplan of een besluit over een extra bijdrage, met een datum van vóór de waardepeildatum.

Gemeenschappelijke tuin of grond

De waarde van een appartement bestaat volgens de Vraagbaak vooral uit het appartement zelf en een aandeel in de grond. Is er veel gemeenschappelijke grond, zoals een grote binnentuin, dan kan dat de waarde beïnvloeden. Check dat de gemeente je niet de oppervlakte van het hele perceel heeft toegerekend.