WOZ-waarde berekenen: kun je je eigen WOZ-waarde schatten?

Wat probeer je eigenlijk te schatten?

De WOZ-waarde is de prijs die je woning zou opbrengen bij verkoop in volle eigendom, leeg en meteen te gebruiken door de koper (art. 17 lid 2 Wet WOZ). Het gaat om de prijs op de waardepeildatum. Die ligt een jaar voor het belastingjaar (art. 18 Wet WOZ).

Wil je dus weten wat er begin 2027 op je beschikking komt, dan moet je schatten wat je huis op 1 januari 2026 had opgebracht. Wat de markt daarna doet, telt voor de WOZ 2027 niet mee.

Wat heb je nodig?

• Verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Echte verkoopprijzen staan bij het Kadaster. Die kun je opvragen, maar daar betaal je voor. Vraagprijzen op een woningsite zijn gratis, maar de Waarderingskamer waarschuwt dat een vraagprijs geen verkoopprijs is en dat de peildatum een jaar eerder ligt.
• De kenmerken van die woningen. Type, woonoppervlakte, perceel, bouwjaar. Bouwjaar en oppervlakte vind je in het WOZ-waardeloket, samen met hun WOZ-waarde.
• De prijsontwikkeling. Het CBS publiceert elke maand de prijsindex van bestaande koopwoningen, samen met het Kadaster. Per kwartaal is er ook een reeks per provincie en voor de grote steden.
• Je vorige WOZ-waarde. Die staat op je vorige beschikking en in het WOZ-waardeloket.

Methode 1: verkochte woningen in je buurt

Zo werkt de gemeente in grote lijnen ook. Ze vergelijkt verkoopprijzen met de waarde van woningen en corrigeert een verkoop die eerder of later was voor de prijsontwikkeling tot de peildatum. Dat heet herleiden. Hoe dichter een verkoop bij de peildatum ligt, hoe minder correctie nodig is.

1. Zoek drie tot vijf woningen die op de jouwe lijken en die rond 1 januari 2026 zijn verkocht.
2. Reken elke prijs om naar 1 januari 2026. Steeg de markt in die maanden, dan gaat een verkoop van voor de peildatum iets omhoog en een verkoop van daarna iets omlaag.
3. Deel elke omgerekende prijs door de woonoppervlakte. Dan heb je een prijs per vierkante meter.
4. Neem het gemiddelde en vermenigvuldig met jouw oppervlakte.
5. Corrigeer met je verstand voor grote verschillen, zoals een aanbouw, een veel grotere tuin of slecht onderhoud.

Rekenvoorbeeld (verzonnen cijfers)

Je hebt een tussenwoning van 112 m². In je straat zijn drie vergelijkbare tussenwoningen verkocht. Stel dat de prijzen in die periode ongeveer 0,4 procent per maand stegen.

Gemiddeld is dat € 3.652 per m². Voor jouw 112 m² komt de schatting uit op ongeveer € 409.000.

Een prijs per vierkante meter is grof. Een grotere woning kost meestal minder per m² dan een kleine, en grond, ligging en onderhoud tellen apart mee. Zie je schatting daarom als een bandbreedte van een paar procent naar boven en beneden, niet als één bedrag.

Methode 2: je vorige WOZ-waarde plus de prijsstijging

Sneller, maar grover. Neem je WOZ-waarde 2026 (peildatum 1 januari 2025) en tel de prijsstijging tot 1 januari 2026 erbij op.

Volgens het CBS waren bestaande koopwoningen in januari 2026 gemiddeld 5,4 procent duurder dan in januari 2025. Dat komt aardig in de buurt van de periode tussen de twee peildata. Was je WOZ-waarde 2026 bijvoorbeeld € 380.000, dan kom je met dat landelijke cijfer op ongeveer € 400.500 (€ 380.000 × 1,054).

In een bericht van juni 2026 schrijft de Waarderingskamer te verwachten dat de WOZ-waarden van woningen voor 2027 gemiddeld met 5,5 tot 7,5 procent stijgen. Per gemeente en per type woning kan dat flink verschillen. Deze methode gaat er bovendien van uit dat je vorige WOZ-waarde klopte. Zat daar al een fout in, dan neem je die mee.

Waarom je schatting geen taxatie is

Je mist gegevens die de gemeente wel heeft. Je kent de verkoopprijzen niet allemaal, en ook niet hoe de gemeente onderhoud, kwaliteit en ligging van elke woning heeft beoordeeld. De gemeente rekent met een model voor alle woningen tegelijk. Een afwijking van een paar procent tussen jouw schatting en de beschikking zegt daarom weinig.

Je schatting is ook geen bewijs in een bezwaar. Wat telt, zijn de kenmerken van je woning en de verkochte woningen waarmee de gemeente vergelijkt. Je eigen aankoopprijs rond de peildatum is wel sterk bewijs.

Wanneer is het verschil een bezwaar waard?

Bezwaar maken is gratis. Of het loont, hangt af van wat je vindt als je verder kijkt:

• Je schatting ligt duidelijk lager, meer dan de paar procent onzekerheid die je eigen berekening al heeft. Vraag het taxatieverslag op en controleer de kenmerken en de referentiewoningen. Vaak zit het verschil in één kenmerk, zoals de oppervlakte of een bijgebouw.
• Je vindt een concrete fout. Dan heb je een grond voor bezwaar, ook als het verschil klein is.
• Je vindt geen fout. Dan is de kans klein dat een lagere schatting alleen genoeg is.

Wat een lagere waarde je per jaar scheelt aan OZB en andere heffingen, zie je met de besparingscalculator.

Kan het ook andersom?

Ja. Valt je schatting hoger uit dan de waarde op je beschikking, dan hoef je daar niets mee te doen. Voor wie wil verkopen of een hypotheek wil, is de WOZ-waarde niet de prijs waar je mee rekent: die gaat over een moment dat al ruim een jaar voorbij is.