WOZ-waarde te laag: is dat nadelig en kun je hem verhogen?

Waar is een lage WOZ-waarde gunstig?

De WOZ-waarde is de grondslag voor een reeks belastingen. Een lagere waarde betekent bij elk daarvan een lager bedrag:

• OZB van de gemeente. Zie de OZB.
• Watersysteemheffing gebouwd van het waterschap.
• Eigenwoningforfait in je inkomstenbelasting. Zie het eigenwoningforfait.
• Box 3 bij een tweede of verhuurde woning.
• Erfbelasting en schenkbelasting als je een woning erft of krijgt.

Voor een eigenaar-bewoner is een lage WOZ-waarde dus meestal voordelig. Lees wat een lagere WOZ-waarde oplevert.

Wanneer is een lage WOZ-waarde nadelig?

Bij verhuur. In het puntenstelsel voor huurwoningen levert de WOZ-waarde punten op. Een lagere WOZ-waarde geeft minder punten en dus een lagere maximale huurprijs. Voor een verhuurder kan dat per jaar meer schelen dan de besparing op belastingen. Zie de WOZ-waarde bij een huurwoning.

Bij oversluiten of verhogen van je hypotheek. Geldverstrekkers werken meestal met een taxatierapport. Sommige accepteren in bepaalde situaties de WOZ-waarde als bewijs van de waarde van je huis. Is die laag, dan lijkt je schuld groter ten opzichte van de waarde en kun je mogelijk minder lenen. Vraag je geldverstrekker welke waarde hij gebruikt.

Bij verkoop speelt hij weinig rol. Kopers en makelaars kijken soms naar de WOZ-waarde, maar de prijs komt tot stand op de markt. De WOZ-waarde is een waarde op een peildatum die al een jaar oud is. Zie WOZ-waarde en verkoopprijs.

Bij erfenis en schenking is lager juist voordelig, want je betaalt erfbelasting of schenkbelasting over die waarde.

Kun je bezwaar maken om de WOZ-waarde te verhogen?

Ja. Tot 1 oktober 2015 kon een bezwaar alleen leiden tot vernietiging of verlaging van de waarde. Rechters verklaarden een bezwaar dat een hogere waarde vroeg daarom niet-ontvankelijk: de indiener kon er niets mee bereiken. Sinds 1 oktober 2015 staat in art. 29 Wet WOZ dat de waarde na bezwaar wordt verminderd of verhoogd.

De Hoge Raad oordeelde op 20 oktober 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2656) dat wie een WOZ-beschikking krijgt en een hogere waarde bepleit, daar belang bij heeft. De rechter mag zo'n verzoek niet onbehandeld laten. Of je gelijk krijgt, hangt af van je onderbouwing.

Er is een uitzondering. Staat vast dat je door een andere WOZ-waarde op geen enkele manier beter af kunt zijn, dan is je bezwaar niet-ontvankelijk (Hoge Raad 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:238). Dat speelde bij een huurder wiens huur niet van de WOZ-waarde afhing.

Wat gebeurt er met je belastingen als de waarde omhoog gaat?

De Hoge Raad oordeelde in hetzelfde arrest uit 2017 dat een verhoging na jouw eigen bezwaar niet leidt tot een hogere OZB-aanslag of een navordering. Je betaalt dus niet ineens meer OZB over dat jaar. Wel kan de hogere waarde doorwerken in andere heffingen die later op de WOZ-waarde worden gebaseerd, zoals je aangifte inkomstenbelasting.

Los daarvan kan de gemeente zelf een te lage waarde alleen achteraf verhogen met een herzieningsbeschikking. Dat mag alleen op grond van een feit dat ze bij het vaststellen niet kende en redelijkerwijs niet kon kennen (art. 27 Wet WOZ).

Hoe pak je het aan?

Maak bezwaar binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking. Onderbouw waarom de waarde hoger moet zijn, bijvoorbeeld met verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum of met kenmerken die de gemeente heeft gemist, zoals een uitbouw of extra oppervlakte. Zie hoe je bezwaar maakt. Weeg vooraf af of het je echt iets oplevert: een hogere waarde betekent in de volgende jaren ook meer belasting.