Wat is de WOZ-waarde? Uitleg voor huiseigenaren en huurders

Wat betekent WOZ?

WOZ staat voor de Wet waardering onroerende zaken. Die wet bepaalt dat de gemeente aan elke onroerende zaak een waarde toekent (art. 17 lid 1 Wet WOZ). Dat geldt voor woningen, maar ook voor winkels, kantoren en andere gebouwen. Voor een woning gaat het om het huis met de grond, de tuin en bijgebouwen zoals een garage of schuur die erbij horen.

De definitie: marktwaarde op één datum

De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. De wet gaat uit van de waarde als de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen, en de koper de woning in de staat waarin die is meteen en helemaal in gebruik zou kunnen nemen (art. 17 lid 2 Wet WOZ). In gewone taal: wat je huis zou opbrengen als je het leeg en zonder bijzondere afspraken verkoopt.

Twee dingen tellen dus niet mee:

• Huurders. Ook als je woning verhuurd is, gaat de waardering uit van een leeg huis.
• Beperkende rechten zoals erfpacht. De waarde gaat uit van volle eigendom.

De Waarderingskamer noemt de WOZ-waarde daarom "een zo goed mogelijke schatting" van de verkoopprijs op de waardepeildatum.

Welke datum telt?

De waarde gaat altijd over 1 januari van het jaar ervoor. Dat is de waardepeildatum (art. 18 Wet WOZ).

Je WOZ-waarde voor 2027 zegt dus niets over wat je huis vandaag waard is. Ze zegt wat het op 1 januari 2026 waard was, in de staat van die datum. Is je woning in 2026 verbouwd, uitgebreid of beschadigd, dan kijkt de gemeente naar de staat op 1 januari 2027, maar wel tegen de prijzen van 1 januari 2026.

Wie bepaalt de WOZ-waarde?

Je gemeente. Een ambtenaar van de gemeente waar de woning ligt, bepaalt de waarde en stelt die vast in een beschikking (art. 20 en 22 Wet WOZ). Veel gemeenten laten dit doen door een belastingsamenwerking met andere gemeenten of waterschappen. Dan komt de brief van die organisatie.

De gemeente vergelijkt je woning met woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht, en houdt rekening met de kenmerken van jouw huis: type, oppervlakte, grond, bouwjaar, onderhoud, ligging en bijgebouwen. Hoe dat precies gaat, lees je in hoe wordt de WOZ-waarde bepaald.

De Waarderingskamer houdt toezicht op hoe gemeenten dat doen. Ze stelt zelf geen waarden vast en behandelt geen bezwaren. Meer daarover in het artikel over de Waarderingskamer.

Wanneer krijg je je WOZ-waarde?

Elk jaar opnieuw. De gemeente neemt de beschikking binnen acht weken na het begin van het jaar (art. 24 lid 1 Wet WOZ). In de praktijk komt de brief eind februari. Volgens de Waarderingskamer gebruiken veel gemeenten 25 februari als datum.

Vaak staat de WOZ-waarde samen met de aanslag gemeentelijke belastingen op één aanslagbiljet. Je krijgt het per post of digitaal in de Berichtenbox van MijnOverheid, afhankelijk van je gemeente en je instellingen. Wat er op de brief staat, lees je bij de WOZ-beschikking.

De eigenaar krijgt de beschikking automatisch. Huurders van een woning krijgen hem niet altijd, maar kunnen hem bij de gemeente opvragen. Zie ook WOZ-waarde opvragen.

Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt?

Volgens de Waarderingskamer gebruiken onder meer deze organisaties de WOZ-waarde:

• Gemeente: de onroerendezaakbelasting (OZB) en soms andere heffingen, zoals de rioolheffing.
• Waterschap: de watersysteemheffing voor gebouwen.
• Belastingdienst: het eigenwoningforfait in box 1, een tweede woning of verhuurde woning in box 3, en de schenk- en erfbelasting.
• Huur: bij zelfstandige huurwoningen telt de WOZ-waarde mee in het puntenstelsel voor de maximale huurprijs. Zie WOZ-waarde en huurwoning.

Wat een lagere waarde je ongeveer oplevert, lees je in wat levert een lagere WOZ-waarde op?

Hoe hoog is de gemiddelde WOZ-waarde?

Volgens het CBS was de gemiddelde WOZ-waarde van een woning voor 2026 ongeveer € 439.000, 10,3 procent hoger dan een jaar eerder. Dat cijfer hoort bij peildatum 1 januari 2025. Het is een landelijk gemiddelde van alle woningen, van kleine appartementen tot vrijstaande huizen. Voor je eigen woning zegt het dus weinig. Vergelijk je waarde liever met woningen van hetzelfde type in je eigen straat of buurt.

De Waarderingskamer verwacht dat de WOZ-waarden van woningen voor 2027 gemiddeld met ongeveer 5,5 tot 7,5 procent stijgen, met verschillen per gemeente en regio.

Is de WOZ-waarde openbaar?

Ja, voor woningen. Iedereen kan de WOZ-waarde van een woning gratis opzoeken in het WOZ-waardeloket. Daar zie je ook een paar kenmerken, zoals bouwjaar en oppervlakte. De volledige onderbouwing, het taxatieverslag, krijgen alleen de eigenaar en de gebruiker.

WOZ-waarde is geen verkoopprijs

Je WOZ-waarde kan flink verschillen van wat een makelaar of de bank zegt. Dat komt door de peildatum, die al een jaar oud is als je de brief krijgt, en doordat gemeenten met een rekenmodel werken. Lees meer in WOZ-waarde en verkoopprijs. Ging je waarde dit jaar flink omhoog, kijk dan bij waarom is mijn WOZ-waarde gestegen?

Wat als je het er niet mee eens bent?

Dan maak je bezwaar bij de gemeente of belastingsamenwerking die de beschikking stuurde. Dat moet binnen zes weken na de dagtekening (art. 6:7 Awb en art. 22j AWR) en het is gratis.

Een bezwaar heeft alleen kans als je het onderbouwt. Een gevoel dat de waarde te hoog is, of het feit dat de waarde steeg, is niet genoeg. Kijk eerst naar:

1. de kenmerken in het taxatieverslag, zoals de gebruiksoppervlakte;
2. de referentiewoningen waarmee is vergeleken;
3. gebreken of bijzonderheden die de gemeente niet kent.

Met de gratis check zie je of er iets in je taxatie niet lijkt te kloppen. Het hele stappenplan staat in WOZ-bezwaar maken.